שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן מאמר עסקאות קומבינציה

מאמר עסקאות קומבינציה

 
מאת: עודד פרץ ושות`, משרד עורכי דין    053-9429004| פורסם ב: 12/07/2015 | צפיות: 2811
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בני רייך 21 (שכונת קרית השרון)
  • עיר: נתניה
  • טלפון: 053-9429004
רוצה שנחזור אליך?
אל עודד פרץ ושות`, משרד עורכי דין

עסקאות קומבינציה, עו"ד עודד פרץ


קראו עוד בתחום

עסקאות קומבינציה - עו"ד עודד פרץ

 

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת במקרקעין, והחשיבות לליווי עו"ד מומחה הינה עליונה.

 

בעסקת הקומבינציה מוכר בעליה של קרקע את הקרקע או חלקה ליזם או קבלן, בתמורה לשירותי בניה שמספק הקבלן לבעל הקרקע במסגרת עסקת הקומבינציה. עסקת הקומבינציה היא לפיכך מעין עסקת חליפין, ובסופה חלק מהדירות יהיו שייכות לבעל הקרקע המקורי וחלק לקבלן.

 

שיעור הקומבינציה נקבע ע"י שמאי מקרקעין.

 

אם שיעור הקומבינציה לא מאפשר חלוקה לדירות שלמות, יקבעו בין הצדדים תשלומי איזון.

 

לעסקת הקומבינציה יתרונות רבים הן לקבלן והן לבעל הקרקע:

 

היזם משלם לבעל הקרקע בשירותי בניה בעיקר ולכן לא צריך ליטול הלוואות, היזם יכול לשעבד את הקרקע לצורך קבלת מימון, היזם משלם מס רכישה רק בגין חלק הקרקע שהועבר אליו.

 

ככל שהקבלן נוטל הלוואת משכנתא על מנת לממן את עסקת הקומבינציה, רצוי שבעל הקרקע יקבל מכתב החרגה מהבנק לפיו ההלוואה חלה רק על חלקו בקרקע של היזם.

 

בעל הקרקע מצידו, מקבל שירותי בניה מבלי הצורך ליטול הלוואה בעצמו.

 

בד"כ הקבלן או היזם הוא שמשלם את העלויות הראשונות ופועל לשם השגתו של היתר בניה לצורך הבנייה במסגרת עסקת הקומבינציה.

על בעליה של הקרקע לוודא כי לא נוצר קשר ישיר בין רוכשי הדירות מהקבלן לבינו, וכי הערות האזהרה הנרשמות לטובת רוכשי דירות הקבלן יימחקו בנסיבות בהן תמחק הערת האזהרה של הקבלן, ושרוכשיו יוכלו להיפרע במקרה זה באמצעות הערבות הבנקאית ע"פ חוק המכר דירות שהקבלן יספק להם.


לשם מחיקת הערת האזהרה, יש ליטול מראש ייפוי כח בלתי חוזרים מתאימים.

 

רצוי שבעל הקרקע יגביל את הקבלן בקצב מכירת הדירות שלו ע"פ קצב ההתקדמות בבניה, זולת אם קיים לפרוייקט חשבון ליווי בנקאי סגור על פיו כספי הרוכשים מופקדים לשם בלבד, וזאת על מנת להבטיח כי הקבלן יעמוד בחובתו לסיים את הבנייה בהצלחה במסגרת בניית יחידות הבעלים ע"פ עסקת הקומבינציה.

 

נהוג לבקש מהקבלן להמציא ערבות בנקאית אשר פוחתת הדרגתית עם ההתקדמות בבניה על מנת להבטיח שאכן יוכל לסיים את הבניה במסגרת עסקת הקומבינציה.

 

כן נהוג לחייב את הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח לצורך ביצוע הפרוייקט.

 

לעסקת הקומבינציה יתרונות רבים בפן המיסוי.

 

המוכר חלק מהקרקע חייב מס שבח על חלק יחסי זה בלבד.

 

היזם חייב במס רכישה בשיעור 5 אחוזים משווי הקרקע.

 

כאשר היזם רוכש את הקרקע ממוכר פרטי, היזם הוא שחב בתשלום המע"מ בגין עסקת הקומבינציה, מכח תקנה 6 (ב), אך רשאי לנכות זאת כמס תשומות.

 

המוכר משלם היטל השבחה במועד מימוש הזכויות קרי במועד מכירת הקרקע או קבלת היתר בניה לביצוע הבניה במסגרת עסקת הקומבינציה.
 

 

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב.
 


עודכן ב: 12/07/2015

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון