שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן תמ"א 38- חיזוק מבנים- התנגדות השכנים

תמ"א 38- חיזוק מבנים- התנגדות השכנים

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 29/06/2015 | צפיות: 12689
4.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 1)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
רוצה שנחזור אליך?
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

תמ"א 38- כיצד מתמודדים עם התנגדות השכנים?


קראו עוד בתחום

חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן:"חוק החיזוק"), חוקק על מנת לאפשר לדיירים המבקשים לממש זכויות מכח תמ"א 38 להתמודד עם העיקרון הכללי הקבוע בחוק ולפיו ביצוע עבודות לפי תוכנית החיזוק הכרוכות בבניית דירה חדשה או דירות חדשות ברכוש המשותף, טעון "החלטה מראש של כל בעלי הדירות".

 

עם זאת קובע חוק החיזוק, במקרים מסויימים, מנגנון המאפשר לדיירים החפצים במימוש התמ"א להגיש תביעה למפקח על המקרקעין כנגד הדיירים המתנגדים ומעניק למפקח את הסמכות לאשר את ביצוע התמ"א חרף העדר הסכמה של כלל הדיירים.

 

אולם, כאמור, בכך לא תמו צרותיהם של המבקשים לממש את התמ"א, שכן הם צפויים להתנגדויות גם מקרב דיירים אחרים המתגוררים בבניינים סמוכים, אשר כמובן חוק החיזוק אינו רלוונטי לגביהם.

 

ועדת הערר של מחוז המרכז דנה באחרונה בערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה לאשר בקשה למימוש זכויות לפי תמ"א 38 בבניין בנתניה ובכללה תוספת 4 דירות, חדרים על הגג, מעלית ודירה נוספת בקומת העמודים (ערר 064/10).

 

העוררים, בעלי זכויות בדירת פנטהאוז בבנין סמוך, התנגדו לבקשה וטענו בין היתר במסגרת הערר, טענות אלה: 1. תמ"א 38 מאפשרת בניה במקביל בקומה המפולשת ועל הגג רק אם הוצגה חוות דעת מתאימה וזו לא הוצגה. 2. לא ניתן לנצל את הזכויות לפי תמ"א 38 משום שבחלקה קיימות זכויות בניה לא מנוצלות לבניית חדרי גג. 3. התב"ע הקיימת קובעת איסור על בניית חדר מכונות/מעלית מעל לקומת הגג ומתנה כל אביזר מעל אותו גג בחוות דעת ארכיטקטונית וזו לא הוצגה. 4. לא הוצגה חוות דעת קונסטרוקטיבית. 5. מימוש התמ"א יגרום נזקים לדיירי הבניינים הסמוכים. 6. ברחוב המדובר קיימת כבר כיום מצוקת חניה ולפיכך תוספת יחידות דיור תגרום לעומס נוסף ומיותר.

 

מנגד טענו המשיבים (שביקשו לממש את התמ"א), כי העוררים מבקשים להעדיף אינטרס פרטי שלהם על חשבון אינטרס ציבורי תוך סיכון חיי אדם ורכוש וכי החיזוק המבוקש עומד בתנאי תמ"א 38.

 

לאחר ששמעה את טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לציין, כי היא רואה חשיבות משמעותית ביותר ביישומה של תמ"א 38, שכן בבסיסה אינטרס ציבורי ראשון במעלה, אך עם זאת חובת הועדה המקומית וועדת הערר בהתאמה לבחון את הבקשה לגופה ואת השפעתה על הסביבה, כך שמתבצע מעין מאזן של "עלות – תועלת" בכפוף להוראות הדין.

 

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי במקרה דנן ה"תועלת" עולה לאין שיעור על ה"עלות" וכי הכל מסכימים כי ראוי לשדרג את המבנה הבנוי במקרקעין ולחזקו.

 

נקבע, כי החיזוקים המבוקשים הוצגו במסגרת הבקשה להיתר וכי נערכה בדיקה קונסטרוקטיבית כתנאי להגשת הבקשה להיתר, לרבות חוות דעת לגבי חיזוק המבנה הקיים נגד רעידת אדמה על פי תמ"א 38 ממהנדס מורשה.

 

ועדת הערר הוסיפה ודחתה את טענת העוררים בדבר איסור השימוש בזכויות מוקנות (חדרים על הגג) בצד התמ"א נוכח ההוראה בסעיף 11.1.2 לתמ"א 38 הקובעת בסעיף קטן ג', כי תכניות לבניה על גגות בתים ככל שחלות על המבנה יחולו על גג הקומה הנוספת על פי תכנית זו, ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.

 

לגבי הקמת המעלית נקבע, כי הבקשה למתן היתר אינה כוללת כלל חדר מכונות והמתקנים הטכניים המוצעים הינם קולטי שמש בלבד.

לעניין הנזק אשר נטען כי נגרם כתוצאה מתוספת קומה אחת, בחרה ועדת הערר לצטט מעת"מ 134/01 שם נקבע, כי "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים.

 

אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר".

 

באשר לשאלת תוספת החניות התברר במהלך הדיון, כי במהלך השנים נגרעו מקומות חניה שאושרו בהיתר המקורי של הבניין כתוצאה מבניה בלתי חוקית של חדר בקומת העמודים ששימש במשך שנים כגן ילדים.

 

ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי לאור הוראת סעיף 17 לתמ"א הקובעת כי "פתרון החניה יקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה", יש להציג מספר חניות לפי מספר יחידות הדיור הישנות והחדשות גם יחד.

 

 

המאמר פורסם ביום 18.7.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".

 

 


עודכן ב: 29/06/2015

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי