שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדל"ן מעלית שבת, תנאים להפעלתה

מעלית שבת, תנאים להפעלתה

 
מאת: סיגל רייך - הלל, משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428378| פורסם ב: 12/05/2009 | צפיות: 7175
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: הדר 2
  • עיר: הרצליה
  • טלפון: 053-9428378
רוצה שנחזור אליך?
אל סיגל רייך - הלל, משרד עורכי דין ונוטריון
מאמרים נוספים
מאת סיגל רייך - הלל, משרד עורכי דין ונוטריון

האם ניתן להפעיל מעלית שבת כשבבניין מעלית אחת בלבד?


קראו עוד בתחום
בפני המפקחת על רישום מקרקעין                                                                       מס' התיק: 154/07
                      בנתניה                
 
                                                                  
בפני כב' המפקחת עדה פרנקל
 
 

ע"י ב"כ עו"ד סיגל רייך הלל
מלכי יהודה 22 הרצליה
טל: 09-9587433 פקס: 09-9587432

בעניין:
 
                 
התובעת
 
-        נ ג ד -
 
  

ע"י עו"ד מיכל אורן – יוספסברג
רח' רמז 16 נתניה
טל: 09-8871886 פקס: 09-8622754

 
                          
 
               
    הנתבעת
                          
 
 
פסק דין
  
צורף מכתב פנייה מאוקטובר 2006 אל הגב' וייסר וממנו עלה כי היתה אליה פניה קודמת להפסקת פעולת המעלית.
 
בכתב ההגנה מאשרת הגב' וייסר כי היא משמשת כחברת הנציגות כן היא מאשרת כי הוחל בהפעלת המעלית בבניין כמעלית שבת לאחר שמספר בעלי דירות רכשו לאחרונה דירות בקומות העליונות והם ביקשו את הפעלת המעלית כדי לאפשר להם להגיע לבית הכנסת. נטען בכתב ההגנה כי המעלית הופעלה באמצעות מנגנון שבת לזמנים מצומצמים בלבד ומספר מועט של פעמים בשנה בהיות אותם דיירים תושבי חוץ המשתמשים בדירותיהם בעיקר בתקופת החגים. עוד נטען כי על אף שבכל אחת מן הכניסות קיימת רק מעלית אחת, מסכימים בעלי הדירות להפעיל את המעלית כמעלית שבת על מנת לא לפגוע בדיירים ששמירת השבת היא מצוותם.
 
בדיון שהתקיים עם הצדדים ב-14 בנובמבר 2007, הודתה הגב' וייסר כי בשנה האחרונה נרכשו דירות הפנטהאוז ע"י תושבי חוץ, הם פנו אליה בעל-פה וביקשו אותה להפעיל את המעלית כמעלית שבת וכך עשתה. לדבריה מפתח הפעלת מנגנון השבת במעלית מצוי בידיה והיא היחידה המפעילה אותו, וכי הוא מופעל בחגים ובשבתות כשהדירות העליונות מאויישות ולדבריה אין התנגדות להפעלתה על ידי שאר המתגוררים בבית. משנשאלה, השיבה הגב' וייסר כי בבניין מאויישות בקביעות שלוש דירות בלבד ושאר הדירות ריקות וחלקן מושכרות.
 
הפועל היוצא אם כן הוא שהצדדים אינם חלוקים על המצב העובדתי שהביא להגשת התביעה. מדובר בבית משותף המורכב משלושה מבנים נפרדים. לכל אחד מן המבנים כניסה אחת ובכל מבנה מותקנת מעלית אחת בלבד. עוד קובע התקנון המוסכם שנרשם לבית כי כל מבנה יתנהל בנפרד ולכל מבנה תהיה נציגות נפרדת שתהיה אחראית על ניהול הרכוש המשותף שבתחומי אותו מבנה. המחלוקת נוגעת למבנה 3 שהצדדים הם בעלי דירות בו. הוכח כי הגב' וייסר הפעילה את המעלית כמעלית שבת בלי שקיבלה על כך את הסכמת כל בעלי הדירות בבית, כי פניות בכתב מטעם האגודה לתרבות הדיור והיועץ המשפטי שלה לא נענו כלל וכי בניגוד להתנגדותו הנחרצת של התובע מופעלת המעלית כמעלית שבת והמנגנון תוכנן כך שהמעלית לא תעצור בקומה שבה מתגורר התובע.
 
המחלוקת אם כן היא בשאלה האם רשאית הגב' וייסר – בהיותה נציגות הבית או ועד הבית בכניסה ג', או כל אדם אחר לצורך כך, להפעיל את המעלית כמעלית שבת כשאחד מבעלי הדירות מתנגד לכך.
 
אומר בראשית הדברים כי התובע טוען שבעת שנעשו לאחרונה שיפוצים ברכוש המשותף הותקן במעלית מנגנון פיקוד שבת שלא היה בו קודם לכן ואילו הנתבעת טענה שמנגנון כזה היה מותקן במעלית מלכתחילה. נושא זה לא הוברר שכן הנתבעת בחרה להתייצב לדיון ללא ליווי עורך דין ועל אף שנדרשה בהזמנה לדין להביא אתה את כל המסמכים הנוגעים לתביעה וכן את כל מי שהיא תבקש להעיד, העדיפה להתייצב לדיון בלי מסמכים כלשהם. טענת התובע כי מנגנון פיקוד שבת הותקן בעת ביצוע השיפוצים במעלית לא הוכחש בכתב ההגנה ועל כן טענתה המאוחרת של הנתבעת, אינה מתקבלת.
 
אוסיף בהקשר זה כי אני דוחה את טענת הנתבעת שעול ההוכחה על התובע. הנתבעת משמשת כנציגות הבית המשותף והמסמכים ברשותה ובנוסף, כתב ההגנה מאשר את האמור בתביעה ומשהיא טוענת: "כן – אבל..."  עובר נטל השכנוע עליה.
יתרה מכך – וזו הנקודה החשובה לענייננו – אין מחלוקת שהמעלית הופעלה כמעלית שבת לפני כשנה בלבד וכי מאז איכלוסו של הבניין ועד לאותו מועד לא הופעלה המעלית כמעלית שבת.
 
טוענת הגב' וייסר בסיכומים טיעונים שלא ניתן לקבלם. כך נטען על ידה – בלי שהדבר הוכח כלל כי בחלק מהחוזים שנחתמו עם גינדי הוספה התחייבות להתקנת מעלית שבת. טענה זו כאמור לא הוכחה אך ממילא אין לה משקל כלשהו. משנרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים ונרשם לו תקנון מוסכם, מסדיר התקנון המוסכם שנרשם את כלל ההסדרים שהתחייב בהם הקבלן כלפי בעלי הדירות בהסכמי הרכישה (ראה סע' 61 לחוק המקרקעין) בנוסף קובע סעיף 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 כי

" 6 (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי במתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה
 
המכר פרטים על אותו עניין...."

והפסיקה פירשה את הוראותיו כך שמקום בו ההתחייבות איננה מופיעה באופן מפורש בכל הסכמי הרכישה כאשר היא באה לשנות מהוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, אינה מחייבת.
 
ממילא משנרשם לבית תקנון מוסכם, מחייבות הוראותיו בלבד את בעלי הדירות, כולל בעלי הדירות אשר רכשו דירות לאחר שנרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים.
משלא נקבע בתקנון המוסכם של הבית המשותף שהמעליות תפעלנה בו כמעליות שבת – משמע לא קיימת אפשרות כזו.
 
סעיף 59 ז. משהוחק, הביא להקלה מן המצב המחייב קודם לחקיקתו. התיקון לחוק קבע כי מקום בו קיימות בבית שתי מעליות ובאחת מותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל דייר לדרוש את הפעלתה – משמע, שוב אין צורך בקבלת הסכמה של בעלי הדירות להפעלתה. אולם הסעיף מציב תנאים הצריכים להתקיים כתנאי מוקדם לאפשרותו של כל בעל דירה לחייב את בעלי הדירות על פי רצונו.
 
בענייננו, בבית המשותף דנן נקבע כי כל מבנה יתנהל בנפרד כאמור בס' 59 לחוק ומשכך כל מבנה נחשב כבית משותף (ראה סע' 59 ז. (ו) לחוק). בכל מבנה קיימת מעלית אחת בלבד ואין מחלוקת שהיא לא הופעלה כמעלית שבת ואין מחלוקת כי התקנון המוסכם שנרשם לבית לא איפשר את הפעלתה ככזו. במצב דברים זה, חייבת להתקבל החלטה באסיפה הכללית של בעלי הדירות ויתרה מכך, בהתאם להוראת סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק במקרקעין, לא ניתן לקבל החלטה שיש בה לשנות מזכויותיו של בעל דירה, אלא אם הסכים לה.
 
אין לקבל את הטענה כי יש לפרש את הליך קבלת ההחלטות בבית המשותף על יסוד הוראות חוק יסוד:  כבוד האדם וחירותו. בכל הכבוד לטיעוניה היסודיים של הנתבעת, כבודו וחירותו של האחד אינה יכולה לגבור על כבודו וחירותו של האחר.
 
במרקם העדין והרגיש של החיים בבית משותף, קבע המחוקק מערכת חוקים שתאפשר את קיומו של מרקם עדין זה. גם כאשר נחקקו הוראות חוק הנוגעות להפעלת מנגנונים המאפשרים לאנשים דתיים לקיים את השבת לצרכיהם, הוא קבע אותם כך שאין בהם פגיעה במי שאינו שומר את השבת. לכן – נקבע כי רק בבית שיש בו שתי מעליות, יכולה אחת מהן לפעול כמעלית שבת והוא קבע עוד שעלויות הפעלתה כך, תחול על מי שמבקש להפעילה וכך גם לעניין תאורת השבת.
 
אין לכפות על האחד את אורחות חיו של האחר תחת הכותרת של "כבוד האדם וחירותו".
 
מי שרוכש דירה בבית משותף חייב לבדוק היטב היטב את ההוראות החלות על אותו בית משותף. במקרה הנדון, בעלי דירות הפנטהאוז שנטען כי לבקשתם הופעל מנגנון פיקד שבת במעלית, אינם יכולים לכפות את רצונם על בעלי הדירות רק מכיוון שהם שומרי שבת.
המצב החוקי בבית איננו מאפשר הפעלת מנגנון שבת אם מי מבעלי הדירות אינו מסכים לכך.
 
ע"א 281/61 שלוסר נ. כץ פד"י טו 2329:

"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא – אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה עליו מצד בני האדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על ידי החלת השיקולים שביושר, עוד לא שמענו על הלכה מעין זו".
 
משכך אין המפקח מוסמך לשים את דעתו במקום דעתו של המתנגד ולהורות לו "להסכים" לרצונם של חלק מבעלי הדירות. 
 
אינני מקבלת את הנחתה של הגב' וייסר בהקשר זה כי התובע הוא היחיד המתנגד להפעלת המעלית. הוברר כי הגב' וייסר לא התייעצה אלא עם עצמה, ועל דעתה בלבד הפעילה את המעלית. בבית הזה מתגוררים בקביעות שלוש מבעלי הדירות ואילו שאר הדירות נמכרו לתושבי חוץ, חלק מהדירות עומדות ריקות וחלקן מושכרות לשוכרים לשעה. במצב זה, קשה להצביע על "הסכמה" וממילא אין בכך דבר.
 
אף טענת המניעות יש לדחות שכן אין בה דבר. הפעלת המעלית כמעלית שבת בלי שניתנה על כך הסכמה של כל בעלי הדירות איננה חוקית ואין להכשירה בגלל מועד הגשת התביעה. בנוסף הוכח כי התובע פנה אל הנתבעת ודרש ממנה להפסיק את הפעלת המעלית כמעלית שבת, הוא אף פנה אליה באמצעות האגודה לתרבות הדיור ויועצה המשפטי והיא בחרה להתעלם מפניותיו ומפניותיהם. הלכך ייקרא מניעות?
 
כאמור, המעלית בבית המשותף דנן איננה יכולה לפעול כמעלית שבת – בכל זמן שהוא – בלי שכל בעלי הדירות בבית נתנו לכך את הסכמתם. משהתובע מתנגד  להפעלתה כך – דינה של התביעה להתקבל.
 
הגב' וייסר היא היחידה המשמשת כועד הבית או נציגות הבית, והטרמינולוגיה זהה לחלוטין, והיא היחידה שמפתח הפעלת המנגנון בידיה ומשכך כדין הוגשה התביעה כנגדה. אוסיף עוד כי פסק דין זה יעמוד בתוקפו ויחייב את כל בעלי הדירות בבית המשותף גם אם תתחלף הנציגות בבית.
 
מכל המקובץ, אני מורה בזאת להפסיק לאלתר את הפעלת המעלית כמעלית שבת.
 
בנוסף אני מחייבת את הגב' וייסר לשלם לתובע את הוצאותיו בסך 541 ₪ והחזר שכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הסכומים האמורים יכולים להשתלם מתוך קופת ועד הבית למעט חלקו של התובע עצמו בסכום זה. במידה והכספים לא ישולמו בתוך 30 יום מתאריך פסק הדין, ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מתאריך זה ועד תשלומו המלא בפועל.
 
ניתן בלשכתי בהעדר הצדדים, היום, ‏י"ז באדר ב תשס"ח, ‏24 במרץ 2008   
 
 עדה פרנקל המפקחת על רישום המקרקעין  נתניה

עודכן ב: 12/05/2009

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדל"ן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדל"ן
בני זוג חתמו על הסכם שכירות אולם לבסוף לא נכנסו בפועל להתגורר בדירה, ואף לא שילמו את שכר הדירה. בעל הדירה לא הצליח למצוא דיירים חדשים במשך תקופה ממושכת. בית המשפט חייב את השוכרים לפצות אותו בגין הפרת החוזה, בסכום של 86 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 10/07/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דיןרועי ורשבסקי, משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101880ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר