שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן לא ניתן להסתמך רק על "אישור זכויות" ברכישת משק חקלאי

לא ניתן להסתמך רק על "אישור זכויות" ברכישת משק חקלאי

 
מאת: גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון    | פורסם ב: 24/03/2009 | צפיות: 9881
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: כנרת 5, מגדל ב.ס.ר 3 (קומה 30)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: לחץ להצגת המספר
רוצה שנחזור אליך?
אל גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון

"אישור זכויות" המונפק ע"י המינהל, אינו מחייב, אינו מבסס זכויות משפטיות, ואינו מהווה ראיה לתוכנו. על רוכשים המבקשים לקבל תמונת מצב נכונה, מוסמכת ומקיפה, בטרם רכישת משק חקלאי לערוך בדיקה מקיפה אודות הזכויות גם באגודה.


קראו עוד בתחום
מן המפורסמות הוא, כי בטרם מבוצעת עסקת רכישת נכס נדל"ן, יש לשאוף לקבל את מירב הנתונים המתארים את היקף הזכויות בנכס, מי הם בעלי הזכויות בו, האם קיימים שיעבודים, עיקולים זיקת הנאה, הערת אזהרה לטובת צד ג' וכו'.
במדינת ישראל קיימים שני מאגרי מידע - פנקסי מקרקעין, בהם נערכים רישומי זכויות של נכסי נדל"ן.
האחד בלשכת רישום המקרקעין - המכונה טאבו, והשני מינהל מקרקעי ישראל .

לשכת רישום מקרקעין - הינה לשכה הפועלת מכוח חוק המקרקעין, ואשר תפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין, וכל דבר אחר הניתן לרישום על פי דין. הפנקסים מתנהלים לפי אזורים ופתוחים לעיון הציבור.

הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס, הינה הוצאת נסח טאבו שהינו מסמך המעיד על פרטי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה הינו מפורט, מחייב ורשמי לגבי פרטי הנכס והבעלות עליו, הכולל בין היתר פירוט הלוואות ושיעבודים שנרשמו עליו.
מינהל מקרקעי ישראל - הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח,וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה. כאשר על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.

הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס הינה הוצאת "אישור זכויות" שהוא למעשה מסמך המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל, החתום ע"י המינהל שהינו בעל תוקף משפטי, המכיל מידע על הזכויות בנכס או החברה המשכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון - פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו.

בהערת אגב אציין, כי ברוב המקרים, מינהל מקרקעי ישראל אינו מנהל בעצמו רישומים לגבי הנכס, אלא החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט או מי שהמינהל הסמיך לשם כך - אלו נקראים על ידי מינהל מקרקעי ישראל "גורם משכן". במקרה כזה יש להוציא אישור שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" ממינהל מקרקעי ישראל, בו המינהל יציין מיהו הגורם המשכן, וכן אישור זכויות מאותו גורם משכן, המכיל פרטים לגבי מצב הזכויות בנכס.

ניתן לומר, כי ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בכל מרשם אחר הוא ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית. זכות קניינית זו זכות שמוגנת כלפי כולם, כשזכות חוזית היא זכות של מי שעושה את החוזה. המקום היחיד לפי חוק המקרקעין שמקנה את הזכות הקניינית הוא הרישום בטאבו.

בעוד שבלשכות רישום המקרקעין, חלה מהפכה ארגונית ומיחשובית אדירה בעשור האחרון בכל הנוגע להסדרת רישום הבעלות בנכסים ומתן מידע בעניין לכלל הציבור, הרי שבמינהל מקרקעי ישראל העניינים מתקדמים בעצלתיים, ובכל הנוגע למגזר החקלאי הרי שלא רק שלא חלה כל התקדמות משמעותית, ההפך הוא הנכון, מס' התיקים הקיים במערכת הולך וגדל, בעוד כח האדם נתון בפני קיצוצים וצמצומים ואינו נותן מענה הולם לעומס המוטל על כתפיו.

כיום, אזרח המבקש לרכוש נכס במדינת ישראל יכול לגשת ללשכת רישום המקרקעין או לחילופין לעשות כן באמצעות שימוש באינטרנט, ותמורת תשלום אגרה - סכום סמלי, יכול הוא להוציא נסח טאבו ובו נגלים בפניו מלוא הנתונים אודות הנכס ובעליו, וכן השיעבודים, והעיקולים שנרשמו על הנכס וכיוב' (פניה לממ"י לקבלת אישור זכויות באמצעות האינטרנט, ניתנת אף היא בשלב זה רק לבתים/דירות במגזר העירוני.

למרבה הפלא, אזרח אשר יבקש לברר מצב זכויות במשק חקלאי, לא יוכל לעשות כן באמצעות האינטרנט ויתקל בחסמים המקשים, מסרבלים ומאריכים את משך הזמן עד שיקבל לידיו את מבוקשו.
עפ"י הנחיות מינהל מקרקעי ישראל, רק בעלי הזכויות בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, או מיופי כוחם, או לחלופין הצגת צו בית משפט – יכולים לדרוש קבלת "מצב אישור זכויות" או כל שירות אחר הנוגע לנכס.

אישור הזכויות המופק ע"י פקידי המינהל, נעשה לא אחת בכתב יד ולא כרשומה מוסדית סדורה, וככזה היכולת לקבל ודאות באשר לאמור בו מוטלת בספק.
באישורי הזכויות המופקים ע"י פקידי המינהל, קיימת תוספת לכל אישור זכויות, ולפיה:

"הואיל ויתכן שהרישומים בתיקי ממ"י אינם מדויקים או אינם מושלמים או אינם ממצים, הרי שאין במסמך זה כדי להטיל על ממ"י אחריות, מכל סוג שהוא, אין בו כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו, והוא ניתן כשירות של רצון טוב לבקשת בעל הזכויות בנכס".

האם אישור האמור להצביע על היקף הזכויות בנכס, המופק ע"י בעל המירשם המוסדי האמון על כך, בו נערכים רישומי זכויות של נכסי נדל"ן במדינת ישראל, דוגמת משקים חקלאיים, ואשר בהסתמך עליו אמורה להתבצע עסקה ע"י הצדדים, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו??? והוא ניתן רק כשירות של רצון טוב בלבד???

מסתבר שכן, במציאות בה המינהל עצמו והעומדים בראשו, רואים את המירשם המצוי בידיהם, כמרשם האמור להתחסל בבוא העת, כמרשם זמני עד שזה ירשם בטאבו בעתיד, הרי שההתייחסות לאישורים המופקים בהווה ע"י פקידי המינהל, והתוקף הלא מחייב הניתן להם כאילו היו הם אישורים זמניים, והתוקף המשפטי הניתן להם הינו בהתאם.

בפסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 1540-08-07), בו ביקשו רוכשי משק להסתמך על אישור הזכויות שהופק ע"י ממ"י, על מנת להוכיח, מי הם הבעלים בנכס ומה הוא היקף גודלו של הנכס, קבע בית המשפט, כי אישור המינהל - "מצב זכויות בנחלה" הינו טופס תקני, ואינו מהווה העתק של מרשם רישמי של המינהל. בית המשפט הסתמך על האמור באישור עצמו המסייג במפורש את מהותו ותוכנו, ומדגיש, כי ייתכן שרישומי המינהל אינם ממצים, וכי אין באמור בו...כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו...".

פעמים, הרצון להביא עסקה לכדי מימוש מהיר, והלחץ הקיים מצד הצדדים לעסקה, לחתום על זכרון דברים או על הסכם מכר בתוך זמן קצר, מביאה לא אחת את הצדדים ועורכי הדין המטפלים בעסקה להסתמך אך ורק על אותו "אישור זכויות" המונפק ע"י המינהל, אשר כאמור לעיל אינו מחייב, אינו מבסס זכויות משפטיות, ואינו מהווה ראיה לתוכנו.

מכאן, על רוכשים המבקשים לקבל תמונת מצב נכונה, מוסמכת ומקיפה, בטרם רכישת משק חקלאי אשר הזכויות בו מוסדרות בפנקסי מינהל מקרקעי ישראל, לערוך בדיקה מקיפה אודות הזכויות גם באגודה, בסוכנות היהודית לא"י (אם המדובר במושבים שעדיין לא יצאו לביסוס), ובתנועה המיישבת, על מנת לקבל תמונת מצב מלאה ועדכנית ככל הניתן, באשר להיקף טיב הזכויות המוצעות למכירה, וזאת בטרם יתקשרו בהסכם מחייב, כשהם מסתמכים אך ורק על אישור הזכויות המופק ע"י מינהל מקרקעי ישראל.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
זוג רוכשי דירת פנטהאוז אמנם קיבלו את הדירה בזמן, אולם לא הותקן בה מטבח, והחברה שממנה נרכשה הדירה התעכבה בבנייתו. בית המשפט קבע שמדובר בהפרת הסכם המכר, וחייב את החברה בפיצויים של כ-34 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 31/10/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עו"ד רון שוורץ עו"ד רון שוורץ אזור המרכז053-9377935מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.