שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן עורך הדין כנאמן בעסקת מקרקעין - נקודה למחשבה / עו"ד בני לוריא

עורך הדין כנאמן בעסקת מקרקעין - נקודה למחשבה / עו"ד בני לוריא

 
מאת: בנימין לוריא - משרד עורכי דין    | פורסם ב: 24/03/2009 | צפיות: 16053
2.3 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 3)

רוצה שנחזור אליך?
אל בנימין לוריא - משרד עורכי דין
מאמרים נוספים
מאת בנימין לוריא - משרד עורכי דין

מאמר זה בוחן את גבולות האחריות של עורך הדין המשמש כנאמן במסגרת עסקת מקרקעין ובודק את ההשלכות המעשיות מפעולותיו של הנאמן כלפי צדדים שלישיים.


קראו עוד בתחום
כחלק בלתי נפרד מההתנהלות השוטפת של עסקת מקרקעין נדרש עורך הדין המייצג, לעיתים קרובות, לשמש כנאמן על כספי הלקוח המופקדים בידיו הנאמנות עד להתקיימות תנאי כזה או אחר המותיר לו להעבירם לידי הלקוח. ברוב עסקאות המקרקעין הקיימות בשוק, התנאי השכיח לשחרור כספי הנאמנות הינו העברתם של המסמכים הנדרשים לידי הקונה ו/או ב"כ לרישום הזכויות ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל גוף מוסמך אחר להעברת זכויות. מנגנון נאמנות כאמור, מופעל בדרך כלל בעסקאות קצרות מועד שבהן תשלום מלוא התמורה וכפועל יוצא מסירת החזקה בנכס, קודמים למועד שבו בדרך כלל מתקבלים אישורי המס ממשרדי מיסוי מקרקעין ו/או אישור העירייה מהרשות המקומיות ו/או כל אישור אחר שהעברתו לידי הקונה הותנתה במסגרת הסכם המכר.

ב"כ המוכר כנאמן על הכספים:

הפרקטיקה הנהוגה בימינו בקרב עורכי הדין הינה, שבתום העסקה וכנגד מסירת החזקה בנכס ובכפוף לכך שטרם התקבלו המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות ע"ש הקונה, מקבל ב"כ המוכר לידיו הנאמנות את התשלום האחרון בעסקה ו/או חלק ממנו ומפקיד את הכספים שהתקבלו בחשבון נאמנות ע"ש המוכר וזאת עד למועד המצאת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות ע"ש הקונה. המהדרין יאמרו, שבכדי להגן על הקונה יש ליצור מנגנון של נאמנות משותפת שבו עורכי הדין של שני הצדדים משמשים כנאמנים ומשכך הפקדת הכספים בנאמנות ו/או שחרורם לידי המוכר יכולה להתבצע רק ע"י חתימתם של שני עורכי הדין המייצגים המשמשים כנאמנים. בפועל, מנגנון נאמנות כאמור לעיתים נתפס כבעייתי לביצוע מסיבות טכניות ואינו זוכה לאהדה רבה בקרב עורכי הדין. משכך הם פני הדברים, מדוע החזקת כספים בנאמנות אצל ב"כ המוכר בלבד יכולה ליצור בעיה ו/או להוות סיכון לקונה?. בכדי להשיב על שאלה זו להלן דוגמא מסעיף נאמנות במסגרת חוזה מכר מקרקעין:

"היה ועד למועד מסירת החזקה לא יהיו בידי המוכר האישורים הדרושים להעברת הזכויות ע"ש הקונה, יופקד סך של 50,000 ₪ בידי ב"כ המוכר (להלן: "הפיקדון"). תשלום לידי הנאמן כמוהו כתשלום לידי המוכר. סכום הפיקדון יושקע בהתאם להוראות המוכר ובהעדר הוראה מהמוכר יושקע בפיקדון שיקלי נושא ריבית".



דיון תיאורטי:

על פניו הסעיף המובא לעיל, נראה כסעיף סטנדרטי לחלוטין אשר אינו יוצר בעיה לקונה ו/או המהווה סיכון כלשהו עבורו – האם כך באמת הדבר?. מניתוח הסעיף ניתן לראות כי למוכר נתונה הזכות להחליט כיצד ובאיזה אופן יושקעו כספי הנאמנות. כאשר באים לבחון את הסוגיה הנ"ל במבחן השכל הישר נראה, כי זכות הבחירה כאמור הינה הגיונית ומניחה את הדעת לאור העובדה, כי כספו של אדם הינו קניינו הפרטי והלכה למעשה כספי הנאמנות שייכים בפועל למוכר ומוחזקים בידיו הנאמנות של עורך הדין עד אשר יתקיימו התנאים לשחרורם.

במצב דברים זה, עולה שאלה תיאורטית, אך יחד עם זאת מעשית – כיצד אמור לנהוג עורך דין המשמש כנאמן במקרה ובו המוכר מורה לו להשקיע את כספי הנאמנות בקרן נאמנות כלשהי שיש בה סיכון לירידת ערך?. מחד, ניתן לומר, כי הלקוח הינו אדם מבוגר ומודע למעשיו ובמידה וגמר בדעתו להשקיע את כספו באפיק בעל סיכון כלכלי זו זכותו המלאה. מאידך, מה קורה במקרה ובו מוטל על המוכר, במסגרת העסקה, חיוב לא צפוי במס שבח ו/או בהיטל השבחה בגובה הסכום שהופקד בנאמנות וקרן הנאמנות שבה הושקעו הכספים איבדה מערכה?. התשובה היא, שהקונה נמצא חשוף לאי מסוגלותו של המוכר לפרוע את חובותיו לרשויות, במידה ואין באמתחתו כספים נוספים מלבד כספי הנאמנות.

במקרה כאמור, הקונה לא יוכל להירשם כבעליו החוקיים של הנכס הנרכש עד אשר המוכר יפרע את חובותיו לרשויות ויקבל את האישור המבוקש. נמצאנו למדים, כי פעולותיו של הנאמן הינן בעלות השלכה גם כלפי הקונה אשר יכול למצוא את עצמו חשוף לחלוטין. לדעת הכותב, על עורך הדין המשמש כנאמן יחיד חלה "חובת נאמנות כפולה" ולפיכך, אין בידו להסכים להשקעת כספי הנאמנות אלא בדרך המבטיחה את שמירת ערכם וזאת באמצעות השקעה באפיק סולידי בלבד.

חרף העובדה, כי כספי הנאמנות הינם קניינו של המוכר, על עורך הדין המשמש כנאמן יחיד על הכספים לנהוג במשנה זהירות ולוודא, כי לא תהיה כל חשיפה לקונה במסגרת העסקה. מטרת פיקדון הנאמנות היא לשמש ערובה לכיסוי חובותיו של המוכר לרשויות, במידה וישנם כאלה, ועל עורך הדין המשמש כנאמן לשמור על ערובה זו, על אף גחמותיו של המוכר לקבל תשואה גבוהה יותר על כספו.


עצות פרקטיות:

בכדי למנוע מצב שבו כספי הנאמנות ימצאו בסיכון כלשהו יש לסייג את סעיף הנאמנות בהסכם באופן שבו למוכר תיוותר הזכות להחליט כיצד יושקעו כספיו, אך להגביל זאת לאפיקים סולידיים בלבד. זאת ועוד, ניתן במסגרת המו"מ בין הצדדים להסכים על כך שכספי הנאמנות יוחזקו בידיו הנאמנות של ב"כ הקונה וכי הכספים יושקעו באפיק סולידי נטול סיכון.


המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני ויסודי.
כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות
על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח מכל סוג שהוא

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
מלבד העיכוב במסירת דירה בראשון לציון ביותר מחצי שנה, בית המשפט קבע כי הקבלן צריך לפצות את רוכשת הדירה גם עבור ליקויי בנייה, וכי הרוכשת זכאית לפיצויים אף עבור עוגמת הנפש שנגרמה לה
מאת: LawGuide | 11/02/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין