שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן התנאים לקבלת הלואת משכנתא לרכישת נחלה במושב

התנאים לקבלת הלואת משכנתא לרכישת נחלה במושב

 
מאת: גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון    | פורסם ב: 24/03/2009 | צפיות: 6126
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: כנרת 5, מגדל ב.ס.ר 3 (קומה 30)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: לחץ להצגת המספר
רוצה שנחזור אליך?
אל גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון

רוכשים רבים אינם מודעים לכך, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, עשוי למנוע מהם מלקבל את הלוואת המשכנתא, ומלרשום את המשכנתא בספרי ממ"י. לפיכך, מוטב להערך בהתאם, ולהתייעץ עם עו"ד הבקי בתחום ,בטרם חתימה על הסכם רכישה .


קראו עוד בתחום
במאמר הקודם, בו סקרנו את הסכנות בלקיחת הלוואת משכנתא למימון רכישת הנחלה, התייחסנו ל- "מעגל השוטה", בפניו ניצב הרוכש, בבואו לקבל הלוואת משכנתא.
אותו "מעגל שוטה" עשוי להיפתר כאשר עוה"ד ב"כ הרוכש ופקיד הבנק, מעורים ומבינים את ההליכים והזכויות המשפטיות המיוחדות הקיימות בעת העברת זכויות במשק חקלאי, זכויות אשר במהותן אינן דומות לרכישת נכס נדל"ן אחר.

במאמר זה ננסה לעשות סדר בפרוצדורה הקיימת ונסקור את מקצת הכלים והפתרונות הקיימים לרוכשי משק חקלאי, המתעניינים בלקיחת הלוואת משכנתא, בבואם לממן את רכישת המשק.
חשוב לזכור, כי במקרים מסויימים המוכר – אשר רשום כבעל הזכויות במשק, הוא עצמו רכש את המשק באמצעות הלוואת משכנתא, אשר טרם נפרעה, ורישומה עדיין מופיע על הזכויות במשק.
במקרה כזה, הרוכש אשר יבקש לקבל הלוואת משכנתא מאת הבנק, ייתקל בסירוב הבנק וזאת עד להסרת המשכנתא הרשומה ע"ש המוכר.

הפתרון המצוי – קיומו של "מכתב כוונות" אשר מוציא הבנק שהעניק את הלוואת המשכנתא למוכר בעבר, ובו מודיע הבנק מה היא יתרת המשכנתא לסילוק, וכי עם פרעון היתרה יתן הבנק את הסכמתו למחיקת רישום המשכנתא מספרי רישום המקרקעין. מכתב כוונות זה משמש לרוכש סוג של התחייבות מצד הבנק שכאשר ישלם את הסכום המפורט במכתב, ישוחרר המשק מהמשכנתא הרובצת עליו.
יש לשים לב ולהעדיף לבצע את העברת הכספים ישירות לבנק ולא למוכר שכן העברת הכספים ישירות למוכר, טומנת בחובה את הסיכון שהכספים לא יעברו בסופו של יום לבנק ואז המשכנתא לא תוסר.

בטרם ניגש לקבל את הלוואת המשכנתא רצוי, כי יהיו בידנו המסמכים הבאים:
חוות דעת שמאי – בדרך כלל מבקש הבנק לשלוח שמאי למשק על מנת שישום את המשק ויערוך חוות דעת שמאית אודות זכויות הנחלה, אשר בהתאם לה ייקבע שיעור אחוז המימון שיינתן ע"י הבנק לקונה.

המצאתו של פסק משקם – במידה ולמשק היו או ישנם חובות לאגודה ולנושים אחרים במסגרת חוק גל, חובות שבעטים הוטלו צווי מניעה ועיקול ע"י המשקם במסגרת המנהלה להסדרים, הבנק לא יסכים למתן ההלוואה עד להסרת השיעבודים העיקולים וצווי המניעה, ובודאי הסדרת החובות הרובצים עדיין על המשק.

אישור זכויות מאת הסוכנות היהודית – במושבים בהם קיים הסכם משולש, ידרוש הבנק את הבטחת רישום המשכנתא לטובתו גם מאת הסוכנות היהודית.

קיומן של הלוואות ארוכות טווח אשר ניתנו לבעלי הזכויות במשק לפני שנים רבות, הלוואות אשר אינן עומדות לפרעון ואשר יחייבו רק בעת מכירת המשק, עשויות להרתיע את הבנק ממתן ההלוואה, עד לקבלת ערבויות ובטחונות מתאימים.

רשם האגודות השיתופיות – בעבר, בשל חובות האגודה נרשמו עיקולים על זכויותיה של האגודה לטובת הנושים גם אצל רשם האגודות, יש לוודא, כי אין מניעה מקבלת אישור על הסרת רישום המשכון.

לאחר המצאת המסמכים השונים וקבלת אישור הזכאות לקבלת ההלוואה, הפרקטיקה אשר מבוצעת הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים.

אישורה של הלוואת המשכנתא, עדיין אינה סוף התהליך שכן הצדדים מתחייבים להביא לרישום ההתחייבות בסופו של יום בספרי מינהל מקרקעי ישראל, חשוב לדעת, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, לא יאפשר רישום המשכנתא לטובת הבנק, דבר שעשוי להביא להפרת התחייבויות הצדדים כלפי הבנק ואף לביטול העסקה.

רוכשים רבים אינם מודעים לכך, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק עשוי למנוע מהם מלקבל את הלוואת המשכנתא, ומלרשום את המשכנתא בספרי ממ"י. לאחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה.פ 903/07), כי מינהל מקרקעי ישראל אינו חייב להסכים לרישום משכנתא על קרקע שנחכרה ממנו, אם נעשה בה שימוש חורג. זאת, משום שהשימוש החורג מהווה הפרה של תנאי ההתקשרות עם המינהל.

העדר רישום המשכנתא על הזכויות במשק לטובת הבנק, בד בבד עם השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכש, עלולה לחשוף את הרוכש בפני תביעה להשבת הכספים, דבר שיכול להביא בסופו של יום לביטול העסקה.

לפיכך, מוטב להיות ערוכים מבעוד מועד ולדאוג לקיומם של כלל המסמכים הנדרשים אשר צפוי, כי יתבקשו ע"י הבנק לצורך אישור ההלוואה, ובכך לחסוך זמן ומשאבים יקרים, ולהימנע מהחשש באיחור במועד קבלת ההלוואה או קבלת תשובה שלילית באשר לאישור ההלוואה.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
זוג רוכשי דירת פנטהאוז אמנם קיבלו את הדירה בזמן, אולם לא הותקן בה מטבח, והחברה שממנה נרכשה הדירה התעכבה בבנייתו. בית המשפט קבע שמדובר בהפרת הסכם המכר, וחייב את החברה בפיצויים של כ-34 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 31/10/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד רון שוורץ עו"ד רון שוורץ אזור המרכז053-9377935מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני