שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן חלוקת דירה ליחידות דיור

חלוקת דירה ליחידות דיור

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 29/06/2015 | צפיות: 10742
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
רוצה שנחזור אליך?
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

סעיף 145 (א) (2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית. מהו שינוי פנימי?


קראו עוד בתחום

ביום 9.1.05 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב בערעור שהגיש מר ארז ז'נו על הרשעתו בבית המשפט לעניינים מקומיים בעבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, ביצוע עבודות בניה ללא היתר שהביאו לכך שדירתו חולקה לשתי יחידות דיור נפרדות.


ערכאת הערעור, השופטים הנכבדים ברלינר, המר ושיצר, קיבלו את הערעור וזיכו את המערער מחמת הספק.
בבסיס הרשעתו של ז'נו בבית המשפט לעניינים מקומיים וזיכויו מאוחר יותר בערכאת הערעור, עמדה סוגיה משפטית מעניינת ורלוונטית מאוד בעת הזו נוכח יוזמות דומות בהן נוהגים בעלי נכסים בדירותיהם.


בעניינו של ז'נו נשאלה השאלה האם שינויים שביצע בדירתו מהווים חלוקתה ליחידות דיור נפרדות או שמדובר בשינויים פנימיים בלבד היוצרים "אגפים" שאינם יחידות דיור.


סעיף 145 (א) (2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית.


היינו, חלוקה המהווה שינוי פנימי בלבד (חלוקה לאגפים) פטורה מחובת היתר.


ומהו שינוי פנימי?


החוק מגדיר שינוי פנימי באופן הבא: "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".


בעניינו של ז'נו מצא בית המשפט לעניינים מקומיים (הערכאה הראשונה), כי הנאשם חילק את הדירה לשתי יחידות דיור ללא שהיה בידו היתר בניה.


בית המשפט הגיע למסקנה זו, בין היתר, בשל שמצא שהיחידות שנוצרו לאחר החלוקה היו יחידות דומות הנראות "כתאומות ממש" וחלוקה זו, קבע, "אינה אופיינית לחלוקה אגפית".


בית המשפט קבע עוד, כי העדר מוני מים וחשמל נפרדים לכל יחידה, קיומה של כניסה אחת בלבד לדירה והעדר רישום נפרד לכל אחת מהיחידות אינו מונע הגדרתה של כל אחת מהיחידות שנוצרו כיחידת דיור נפרדת.


ערכאת הערעור סברה אחרת וקבעה, כי אין מדובר בנסיבות הענין ביחידות דיור שלמות ונפרדות. בין היתר קבעה ערכאת הערעור, כי היותן של היחידות החדשות שוות בגודלן אינה מעידה דווקא על היותן יחידות דיור.


ערכאת הערעור מצאה דווקא נתונים המצביעים על כך שאין מדובר בשתי יחידות דיור שלמות ונפרדות ולפחות מקימים ספק באשר לקיומן, זאת לאור העובדה שלא הוברר האם קיימת דלת בכניסה לכל יחידה (בית המשפט קובע כי בהעדר דלת כניסה נפרדת לכל יחידה הניתנת לסגירה ונעילה קשה לראות ביחידה "דירה שלמה ונפרדת למגורים"),

 

נמצא שלא היו מוני חשמל ומים נפרדים לכל יחידה, ולא היה מטבח בכל יחידה (בעניין זה מאבחן בית המשפט מפסק הדין בעפ"א 80028/99 מדינת ישראל נגד רוסנו שם היו ראיות לקיומו של מטבח הגם שלא היה כיור מטבח נפרד).


ראוי להדגיש שבעניין הנדון זוכה המערער מחמת הספק, אולם דומה כי ניתן להבחין בין השורות בשינוי גישה של בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות סעיף 145 (א) (2).


יתכן ופסק הדין בעניינו של ז'נו הינו סנונית ראשונה המבשרת על שינוי ולו דל בגישת בית המשפט ועל נטיה הולכת וגוברת לחיפוש המהות המסתתרת לעיתים בסבך הנסיבות ואי הסתפקות במתן פרשנות צורנית טכנית בלבד.


בחינת הפסיקה בעניין זה, מצביעה אולי על השינוי האמור. בפסקי דין שניתנו בשנים האחרונות בעניין שינויים פנימיים בדירות, ניתן להצביע על נקיטת פרשנות נוקשה ודווקנית מצד בית המשפט לשאלה האם שינויים בדירה מהווים שינוי פנימי הפטור מהיתר או שמדובר ביחידות דיור אשר הוקמו ללא היתר ובנייתן מהווה עבירה.


בשנת 2001 ניתן פסק דין נוסף בענייו זה (עפ"א 80071/99 פלס נ' מדינת ישראל), על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב כערכאת ערעור ונקבעו בו על ידי כבוד השופטת ברלינר (שדנה גם בעניינו של ז'נו), מבחנים שונים לענייננו.


בעניים פלס, קיבלה ערכאת הערעור את הקביעה של הערכאה דלמטה (בית משפט לעניינים מקומיים בתל אביב), כי המבחנים הרלוונטים לעניין קיומן של יחידות דיור עצמאיות הינם המבחן הפונקציונאלי והמבחן היעודי.


שם נקבע, כי הימצאותן של כניסות נפרדות, נקודות לצנרת מים וביוב, מערכת שירותים ומקלחת נפרדת, ודוד חשמל נפרד, מצביעה על כך שמדובר ביחידות דיור נפרדות ולא בחלוקה לאגפים.


בית המשפט קבע למעשה, כי חדר יחשב כיחידת דיור מקום שקיימות בו "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כך נקבע בפסק דין נוסף בעניין זה בע"פ 80028/99 מדינת ישראל נ' רוסו).


דומה, כי בבואו לבחון האם מדובר ביחידות דיור או בחלוקה לאגפים התעמק בית המשפט בעיקר במבחן הפונקציונאלי בעוד המבחן הייעודי נדחק לקרן פינה.


לא די לבחון את עצמאותה של כל אחת מהיחידות והאם מצויות בה הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה, אלא יש לבחון את הייעוד של היחידות השונות, אשר תעיד ברוב המקרים יותר מכל על המטרה לשמה בוצעו העבודות בדירה.

זאת ועוד, לא די בקיומן של יחידות בעלות פונקציות בסיסיות, אפילו אם מדובר ביחידות מינימליסטיות בשיטחן, כדי להצביע בוודאות על היותן יחידות דיור, שכן באם הן אינן עומדות במבחן היעוד ואינן מיועדות לתפקד כיחידות דיור נפרדות, הרי שהן אכן חלק משינוי פנימי בדירה הפטור מהיתר.


מבחן היעוד תואם את גישת המחוקק, אשר לא חפץ בפלישת המדינה לגדרי ד' אמותיו של אדם ובהתערבות בנעשה בתוך כותלי ביתו, אלא חפץ שלא תגבר הצפיפות בבית המגורים ולא תפגע נוחות השכנים ואיכות חייהם כתוצאה משימוש יתר במעלית, בחדרי המדרגות, בחניות, וכתוצאה מרעש.


כאן, בא לידי ביטוי מבחן היעוד, שכן לא הרי חלוקת דירה לצורכים מסחריים (השכרת יחידות הדיור כיחידות עצמאיות לשוכרים שונים מאחורי גבה של הרשות המקומית) והכל במסווה של חלוקה כביכול לאגפים, כהרי חלוקת דירה לטובת מגוריה של משפחה אחת שבניה מבקשים לעצמם פרטיות ולצורך כך התקינו בחדרם כיור ואולי אמצעים מינימאלים נוספים למחייתם בעוד שכניסת הדירה נשארה אחת וכך גם מוני החשמל והמים, דוד החשמל והמטבח.

המאמר פורסם בעיתון "גלובס" ביום 13.2.2005
 


עודכן ב: 29/06/2015

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג ששכרו דירה בזיכרון יעקב, לא פינו אותה אף על פי שהחוזה נגמר לפני חמישה חודשים, ואף הפסיקו לשלם את שכר הדירה. בית המשפט לא השתכנע מטענתם כי בעלי הדירה האריכו את תקופת השכירות בעל פה, והורה להם להתפנות עד סוף החודש
מאת: LawGuide | 20/05/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון