שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן בר רשות במקרקעין- מהו?

בר רשות במקרקעין- מהו?

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 12/01/2015 | צפיות: 23700
4.7 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 12)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
רוצה שנחזור אליך?
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

מה מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם המעניק לו זכות מוגדרת כגון זכות שכירות, חכירה וכד'? מעמדו של הנ"ל קרוי "בר רשות".


קראו עוד בתחום
למרות שאינו מוכר במיוחד בקרב הציבור הרחב, מעמד בר הרשות מככב לא מעט בסכסוכים שבין בעלי מקרקעין לבין המחזיק בהם.
רשיון במקרקעין ("בר רשות") אינו מוענק בהכרח על ידי הסכמה מפורשת שנותן בעל המקרקעין למחזיק, אלא יכול להילמד מהתנהגות בעל המקרקעין. כך למשל כאשר בעל המקרקעין נמנע (לעיתים במשך שנים רבות) מעשיית פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק מהמקרקעין, מתפרשת התנהגותו זו כהסכמה מצידו להישארות המחזיק במקרקעין. הסכמה מעין זו נקראת "הסכמה מכללא".
ראוי לציין, כי מעמד בר הרשות איננו בבחינת זכות במקרקעין, אך הוא עשוי לשמש טענת הגנה טובה עבור המחזיק כנגד טענות של הסגת גבול הנטענות על ידי בעל המקרקעין. באופן זה, מסיג גבול המחזיק במקרקעין במשך תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ומבלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות.
ומהי התמורה שעל המחזיק לשלם לבעל המקרקעין עבור ההרשאה להחזיק בהם? נקבע בפסיקה, כי רשיון במקרקעין יכול שינתן בתמורה או ללא תמורה.
באשר למשכה של ההרשאה, ניתן להבחין בין שניים- האחד- רישיון הניתן לביטול בכל עת ("רישיון הדיר"). רשיון זה בטל בכל עת בה מגלה בעל המקרקעין את דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין (בעניין זה נקבע כי הגשת תביעה על ידי בעל המקרקעין כמוה כהודעה על ביטול הרישיון). הרישיון השני הוא רישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו ("רשיון בלתי הדיר").
סיווג הרשיון, כרשיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. ככל, רואים ברשיון כבלתי הדיר רק במקרים חריגים (משום המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין) ובדרך כלל הוא מתקיים רק כאשר הוכיח המחזיק שהסתמך בתום לב על הבטחה או התחייבות ספציפיים שנתן לו בעל המקרקעין להמשיך ולהחזיק במקרקעין לעד.
סוגיה מעניינת זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום ברמלה (ת.א. 2376/04 רשות הפיתוח נ' אלעוואר ואח', ניתן ביום 9.3.08).
התובעת, שהינה בעלים של מקרקעין ברחוב הכובשים בלוד, הגישה כנגד הנתבעים תובענה לפינוי וסילוק יד וכן תובענה כספית על סך של 179,508 ש"ח בגין דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים האחרונות עד להגשת התביעה (מטעמי התיישנות).
לטענת התובעת, פלשו הנתבעים לנכס והחזיקו בו ללא כל הסכמה עוד משנת 1981 והכל מבלי לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש בנכס ממועד פלישתם ועד למועד הגשת התביעה בשנת 2004.
הנתבעים, מנגד, הודו כי התגוררו והחזיקו בנכס החל משנת 1981 ללא הסכמת התובעת ואף הודו כי בנו במיטב כספם מבנה בנכס המשמש קורת גג עבורם וזאת מבלי שקיבלו את הסכמת התובעת לבניה האמורה.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי התובעת מנועה מלטעון כל טענה כלפיהם הואיל וידעה על מגוריהם בנכס במשך תקופה ארוכה ושתקה. נטען עוד, כי נוכח התנהגות התובעת הפכו הנתבעים לברי רשות בלתי הדירה אשר איננה ניתנת לביטול.
לאחר בחינת טענות הצדדים פנה בית המשפט לדון בשאלה האם אכן מעמדם של הנתבעים במקרקעין הינו מעמד של ברי רשות.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים אכן החזיקו בנכס שנים רבות ללא הסכם, אולם בידיעת התובעת וברשותה (כאשר הרשות נלמדת מאי מחאתה של התובעת). לפיכך, מעמדם בנכס הינו מעמד של ברי רשות.
עם זאת, נקבע, כי הרשאתם של הנתבעים להחזיק בנכס איננה בלתי הדירה. בית המשפט הוסיף וציין, כי רק במקרים חריגים ביותר תיחשב הרשות לבלתי הדירה וזאת כאשר יוכיח המחזיק כי הסתמך באופן מוחלט על הבטחות או מצגים של בעל המקרקעין ליתן רשות בלתי הדירה.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט, כי הרשות שניתנה לנתבעים הינה רשות מכללא הניתנת לביטול בכל עת ורשות זו בוטלה עם הגשת התובענה על-ידי התובעת. משכך, נקבע כי על הנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין.
באשר לתביעה בגין דמי שימוש ראויים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהתובעת העלימה עין מפלישת הנתבעים והסכימה עמה במשך שנים ולאור העובדה שבכל זאת מגיע לנתבעים פיצוי מסוים עבור השקעתם הכספית בבניית המבנה המצוי בנכס, הרי שיש מקום לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים (המתקזזת למעשה עם הפיצויים המגיעים לנתבעים עבור השקעתם בנכס והשבחתו).
נמצאנו למדים, כי שהייתו של מחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה בידיעת בעל המקרקעין שאינו עושה דבר כדי לפנותו, מעניקה למחזיק מעמד של "בר רשות". מעמד זה משמש כטענת הגנה טובה למחזיק כנגד טענה של הסגת גבול הבאה מצידו של בעל המקרקעין.
מעמד "בר הרשות" יוצר מעין מעטה דק של הגנה סביב אדם המחזיק במקרקעין במשך שנים בהסכמת בעלי המקרקעין (הסכמה שאינה בהכרח מפורשת ומילולית) ולעיתים אף משביח אותם או לפחות שומר על ערכם. מעטה זה מרכך את עוצמתו השלילית של אקט סילוקו של המחזיק מהמקרקעין, אך במידה רבה של צדק הוא אינו מונע לחלוטין את פינוי המחזיק והחזרת המקרקעין לבעליו.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, שותף במשרד מרום- הלפרט, עורכי דין מרמת גן, המתמחה במקרקעין.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין

עודכן ב: 12/01/2015

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה