שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

 
מאת: עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי    053-7101175| פורסם ב: 18/02/2019 | צפיות: 375
5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 1)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: ברודצקי 19, רמת אביב
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7101175
רוצה שנחזור אליך?
אל עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
מאמרים נוספים
מאת עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
 

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?


קראו עוד בתחום

כבר בשלב הטרום-חוזי, הן המוכר והן הקונה משקיעים בדרך כלל משאבים לא מעטים, בכסף ובזמן - הקונה עורך חקר-שוק על מנת למצוא את הסביבה המתאימה לו, האם יש באזור גני-ילדים, בתי-ספר, מרכזי-קניות, מועדוני ספורט - כל אחד והצרכים הספציפיים החשובים לו.


בנוסף, על הקונה לברר מה הן אפשרויותיו הכספיות, מה מציעים לו הבנקים למשכנתאות ומהו התקציב שבסופו של דבר יעמוד לרשותו, ובהתאם לכך יכול למקד את חיפושיו באזורים המתאימים לו, גם ברמת התקציב. המוכר, מצדו, עורך סקר-שוק כדי לוודא מהו המחיר המיטבי שאותו יוכל להשיג, ולפעמים גם משקיע כספים בשיפוץ הנכס כדי לנסות להגדיל את התמורה שיקבל.


לאחר מכן נכנסים הצדדים להליכי משא ומתן, ולעיתים אף מתחייבים זה כלפי זה בהתחייבויות משפטיות, ואז עלול אחד הצדדים (או שניהם) לגלות כי בגלל היעדר תכנון מוקדם והיעדר ידע מקצועי - הוא נאלץ לבצע עסקה בה הוא מפסיד כסף רב שיכול היה להיחסך ממנו אילו עשה את הדבר החשוב ביותר לעשותו מראש: לקבל ייעוץ מקצועי ונכון לפני שנכנסים להליך עצמו.


חובה לקבל ייעוץ משפטי בתחום מיסוי נדל"ן לפני כל עסקה, בין אם אתה המוכר ובין אם אתה הקונה, ולבצע מראש תכנון-מס מקצועי על-מנת למקסם את העסקה ולהימנע ממצב של הפסד כלכלי ועוגמת נפש המתלווה אליו.


במה דברים אמורים?


בתחום המקרקעין יש לנקוט זהירות משנה - החוקים בנושא זה הם רבים ומורכבים, משתנים לעתים תכופות, תקנות שונות מתפרסמות מדי פעם ומוסיפות על הבלבול; פטורים ממס שהיו נכונים בעבר הופכים להיות לא רלוונטיים; המיסוי הופך להיות מכביד יותר ויותר. מי שלא בקי בכל נפתולי החוק ומרכיביו, עלול לעשות טעות שתעלה לו בהמשך בממון רב. ייעוץ ראשוני הינו חובה לפני שבכלל יוצאים לדרך.


ממה צריך להיזהר?


יש לבחון היטב את העובדות: האם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר? האם בכלל מדובר בדירה שזכאית לקבל פטור ממס בתנאים מסוימים? יש לזכור כי נכסי נדל"ן אחרים, כגון מגרשים, חנויות, עסקים, בניינים - אינם זכאים לקבלת פטור בכלל, אפילו אם הם הנכס היחיד של המוכר.


ואם אכן מדובר בדירה - האם היא בכלל "דירת מגורים מזכה" שהחוק מאפשר למכור אותה בפטור ממס או בהקלה מסוימת? ואם בבעלות המוכר כמה דירות מגורים - ממתי הוא נחשב הבעלים שלהן ומתי, אם בכלל, מכר אחת מהן?


למרות שלכאורה מדובר בסוגיות הקשורות למוכר, גם מצד הקונה שאלות אלו הן חשובות וצריכות לקבל מענה לפני כניסה לעסקה, כי אם המוכר לא זכאי ולא יקבל פטור ממס-שבח, יש להשאיר מספיק כספים בנאמנות לצורך התשלומים שאולי יחולו על המוכר בהמשך. עובדה זו, למשל, היא חיונית וקריטית לידיעת הקונה לפני שהוא מתחייב למועדי התשלומים בעסקה ולגובהם.


מדובר, אם כן, בסוגיות שהן בעלות חשיבות מכרעת לעסקה, כי גובה מס-השבח שעלול להיות מוטל במקרים מסוימים עשוי לגרום למוכר לשקול פעמיים איזה נכס כדאי לו למכור קודם ואיזה אחר כך או בכלל לא, ובמילים אחרות - לעשות תכנון-מס לגיטימי.


מהו תכנון מס לגיטימי בעסקת נדל"ן?


מדובר בזכות חוקית, שכל אדם יכול וצריך לנצל, על מנת שלא להיקלע בשלב מאוחר יותר למצב של "תאונת-מס" רק משום שהוא לא בירר מראש מהן האפשרויות החוקיות העומדות לרשותו.


כך המצב במיוחד כאשר מדובר במוכר שיש לו מספר נכסים; או מוכר שביצע עסקת-מכר לפני זמן קצר; או מוכר שהנכס אותו הוא מעוניין למכור התקבל אצלו במתנה או בירושה. יש מצבים בהם ניתן להימנע מתשלום מס מיותר, וזהו תכנון מס לגיטימי מצד המוכר.


גם מצד הקונה ישנה חשיבות רבה לשאלה כמה דירות כבר נמצאות בבעלותו? האם יתכן שכדאי לו לרשום את הזכויות בדירה הנוספת שירכוש על-שם אחד מבני-המשפחה הקרובה?


ואולי כדאי לו לבצע עסקה אחרת בתוך המשפחה (כמו מכר-ללא-תמורה, הידוע בשם "עסקת מתנה") לפני שהוא נכנס לעסקת רכישת הנכס החדש? זהו בהחלט תכנון מס לגיטימי מצד הקונה. כל מקרה ונסיבותיו הוא, כמובן, ויש לבחון ולשקול את הדברים מראש באופן פרטני לפני כל עסקה.


עסקאות בנכסי ירושה


אם הנכס המדובר התקבל בירושה - ייתכן שהמוכרים יהיו פטורים ממס שבח מכוח היותם יורשים, אבל לא בהכרח. לא בכל המצבים נכסי הירושה פטורים ממס, כך למשל אם בירושה יש יותר מדירת מגורים אחת או אם המוריש לא היה קרוב משפחה מדרגה ראשונה ליורשים. לפעמים היורשים בטוחים כי יקבלו פטור ממס במכירה, ואז מגלים - ובאיחור - כי בעצם אין הם עומדים בתנאי הפטור על פי החוק.


ישנם מצבים בהם ניתן להתגבר על תקלה זו באמצעים יצירתיים, כגון הסכם-בין-יורשים, וכדאי לבחון זאת מראש.


עסקאות בנכסים שהתקבלו במתנה


אם הנכס המדובר התקבל במתנה - חשוב מאד לוודא כמה זמן עבר מאז קבלת המתנה והאם הסתיימה תקופת הצינון במהלכה אי אפשר למכור את הדירה בפטור המיוחל.


זהירות - גם לפטור ממס יש תקרה...


יש לזכור, כי גם כאשר יש זכאות לפטור ממס שבח, כגון: כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר, או כאשר מדובר בדירת-ירושה שעומדת בקריטריונים לקבלת פטור ממס בעת מכירתה - הפטורים עצמם מוגבלים בתקרה מסוימת, המשתנה מעת לעת ! מי שלא יודע זאת, עלול למצוא עצמו מחויב במס שאותו לא תכנן מראש ולא לקח אותו בחשבון...


לסיכום: לפני כל עסקת נדל"ן יש לקבל ייעוץ מקצועי ומקיף. חובה לערוך תכנון מס מקדים על-מנת למקסם את התמורות מהעסקה מצד אחד ולהקטין את חבויות המס מצד שני. למעשה, מדובר בשני הצדדים של אותה מטבע... לפני כל עסקת נדל"ן, חובה להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
מלבד העיכוב במסירת דירה בראשון לציון ביותר מחצי שנה, בית המשפט קבע כי הקבלן צריך לפצות את רוכשת הדירה גם עבור ליקויי בנייה, וכי הרוכשת זכאית לפיצויים אף עבור עוגמת הנפש שנגרמה לה
מאת: LawGuide | 11/02/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר