שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן חוק הגנת הדייר - זכויותיו של הדייר המוגן

חוק הגנת הדייר - זכויותיו של הדייר המוגן

 
מאת: עקרבי ושות` עורכי דין    053-7101861| פורסם ב: 27/01/2019 | צפיות: 317
5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 3)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: מנורת המאור 3
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7101861
רוצה שנחזור אליך?
אל עקרבי ושות` עורכי דין
 

מיהו דייר מוגן, מהן זכויותיו בדירה, והאם ניתן לפנות אותו?


קראו עוד בתחום

רקע היסטורי: חוק הגנת הדייר הנו חוק "של פעם" וחל כיום רק על חלק קטן מהשוכרים. הזכויות שהוא מקנה לדייר הנן מפליגות ועל מנת להבינן יש צורך להבין את המציאות ששררה בארץ באמצע המאה ה -20.


בתקופה זו התפיסה החברתית היתה סוציאליסטית (ולא קפיטליסטית - כפי שהיא בימינו). בהתאם לתפיסה זו הוצרו זכויותיהם של בעלי הנכסים לטובת מתן פתרונות דיור לכלל הציבור ובעיקר למי שידו אינו משגת להשיג לעצמו קורת גג.


ההגנה מפני פינוי


חוק הגנת הדייר מצמצם במידה רבה את החופש של בעל הדירה לעשות בדירה כרצונו. הוא מעניק לדייר המוגן הגנה מפני סיום השכירות כל עוד הוא משלם את דמי השכירות ומקיים את תנאי השכירות. דמי השכירות המשולמים הנם נמוכים מאוד וגובהם נקבע בחוק בהתאם לעלית מדד המחירים לצרכן.


בעל הבית אינו יכול לפנות את הדייר מהדירה או לסיים את השכירות אלא אם מתקיימות נסיבות מיוחדות. כך למשל ניתן לפנות דייר מוגן במקרה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין או בשל עסקת פינוי-בינוי אך במקרים כאלה פינוי הדייר יהיה כנגד תשלום פיצוי משמעותי.


מדובר אם כן בזכות שכירות בעלת מאפיינים ייחודיים ושונים מאוד משכירות של ימינו הידועה בשם "שכירות חופשית". החוק מתייחס לדייר כצד החלש לעומת בעל הבית. אולם לאור התמורות החברתיות והמעבר מגישה סוציאליסטית לקפיטליסטית, מאזן בית המשפט בשנים האחרונות את הכף לטובת בעלי הבית.


לפני עשרות שנים היה קשה לפנות דייר מוגן אולם כיום בית המשפט אינו מהסס להורות על פינוי של דייר שפעל בניגוד להוראות החוק או להוראות החוזה ומגן בכך על זכות הקניין של בעל הבית.


מי הוא דייר מוגן?


דייר מוגן הוא מי שעומד באחד התנאים הבאים:


א. דייר שהיה זכאי להחזיק במושכר טרם 20.8.1968.


ב. דייר שנקבע בהסכם השכירות שיחול עליו חוק הגנת הדייר.


ג. דייר שהפך למוגן עקב פטירת קרוב משפחה שהיה בעל מעמד של דייר מוגן.


ד. דייר ששילם דמי מפתח עם כניסתו למושכר.


ה. מי שמחזיק בנכס ברציפות מלפני שנת 1940.


באופן גס ניתן לומר שכיום חלק מן הדיירים המוגנים הם דיירים "מקוריים" או "היסטוריים", חלקם קנו את הזכות מדייר מוגן ונכנסו בנעליו וחלקם קיבלו את הזכות כתוצאה מפטירה של בן משפחה ונחשבים כ"דייר ממשיך".


האם הזכויות רשומות?


בניגוד למרשם הזכויות במקרקעין (טאבו) אין מרשם רשמי שבו ניתן לבדוק האם לפלוני זכות דיירות מוגנת.


בשל מצב דברים זה מתעוררים סכסוכים רבים בין בעלי דירות לבין דיירים אשר מגיעים לבית המשפט. בהעדר "טאבו" של דיירים מוגנים צריך הטוען לזכות דיירות מוגנת להביא ראיות לקיומה של הזכות כגון הסכם שכירות, קבלות על תשלום דמי שכירות מוגנים ותכתובת המלמדת על העלאת דמי השכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר.


מכירת זכות דיירות מוגנת


זכות דיירות מוגנת היא נכס שניתן למכירה. הדייר המוגן יכול להציע את זכותו למכירה בשוק החופשי בתמורה לתשלום תמורה הקרויה דמי מפתח (כ-60% משווי הנכס). הקונה ייכנס בנעליו של הדייר המוגן כלומר יהיה זכאי גם הוא להגנה מפני פינוי וישלם דמי שכירות זהים לדמי השכירות ששילם הדייר המוגן.


בעל הבית רשאי להשוות את הצעתו של הקונה ובכך להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. אם בחר בעל הבית שלא להשוות את ההצעה ולהתנגד לעסקה עשוי הסכסוך להגיע לבית המשפט. בהעדר נימוקים חריגים בית המשפט עשוי לאשר את העסקה.


 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
מלבד העיכוב במסירת דירה בראשון לציון ביותר מחצי שנה, בית המשפט קבע כי הקבלן צריך לפצות את רוכשת הדירה גם עבור ליקויי בנייה, וכי הרוכשת זכאית לפיצויים אף עבור עוגמת הנפש שנגרמה לה
מאת: LawGuide | 11/02/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה