שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן פינוי דייר מוגן - מדריך

פינוי דייר מוגן - מדריך

 
מאת: עקרבי ושות` עורכי דין    053-7101861| פורסם ב: 04/12/2018 | צפיות: 1278
5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 5)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: מנורת המאור 3
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7101861
רוצה שנחזור אליך?
אל עקרבי ושות` עורכי דין
 

בעלי נכס בשכירות מוגנת? מהן האפשרויות לפינוי הדייר המוגן?


קראו עוד בתחום

דמיינו לעצמכם בניין בלב תל אביב. באותה קומה מצויות 2 דירות דומות. האחת - מושכרת בשכירות חופשית ואילו השנייה תפוסה על ידי דייר מוגן. הראשונה מושכרת תמורת 8,000 שקלים. בשנייה משלם הדייר המוגן דמי שכירות מוגנים בסך של 300 שקלים. זו לא בדיחה. זו המציאות בישראל של שנת 2018.


בעלי נכסי שתפוסים על ידי דייר מוגן מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה ומחפשים דרכים שונות לפנות את הדייר המוגן. מה האפשרויות?


אפשרות ראשונה - הסכם לפינוי דייר מוגן


הסכם פינוי מול הדייר מחייב הסכמה של שני הצדדים. חוק הגנת הדייר אינו קובע כללים לחישוב דמי הפינוי המגיעים לדייר במקרה כזה ודמי הפינוי פתוחים למשא ומתן. לכאורה גובה דמי המפתח יכול לשמש כבסיס לחישוב דמי הפינוי אולם מדובר בנתון שאינו מחייב את הצדדים.


בעל הבית יכול לעשות לעצמו חישוב כדאיות שמתבסס על מספר נתונים: גיל הדייר, הסיכוי שבמות הדייר יוכל בן משפחה של הדייר לקבל את הזכות, סבירות האפשרות שהדייר יעזוב מרצון (בשל מצב רפואי למשל), שווי אבדן דמי השכירות הריאליים שהיה מקבל אם הייתה הדירה פנויה ועוד.


אפשרות שנייה - מכירה לדייר מוגן


אפשרות פחות נפוצה היא מכירה של זכות הבעלות לדייר. גם כאן אין בחוק כל כללים לחישוב התמורה המגיעה לבעל הבית ומדובר במשא ומתן חופשי בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים על קביעת התמורה בידי שמאי מוסכם.


אפשרות שלישית - מכירת הנכס כתפוס


מכירת הנכס כנכס תפוס מורידה משמעותית את ערכו. יחד עם זאת, קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שרואים ברכישה כזו כהזדמנות עסקית. משקיעים הקונים דירות תפוסות עושים כך בדרך כלל בשל הערכת סיכוייהם לפנות את הדייר או בשל האפשרות העתידית לביצוע פרויקט בניה בבניין כגון פרויקט תמ"א 38.


תביעה לפינוי דייר מוגן בשל הפרת חוזה השכירות


על דייר מוגן חלות חובות רבות, רובן מכוח חוזה השכירות. אם ניתן להוכיח שהדייר הפר חובה כלשהי ניתן להגיש נגדו תביעת פינוי.
גישת בתי המשפט לתביעות פינוי נגד דיירים מוגנים השתנתה לאורך השנים וכיום בתי המשפט נוטים להחמיר עם הדיירים וצווי פינוי הפכו לדבר שבשגרה.


בין האיסורים העשויים להיות המוטלים על הדייר: איסור ביצוע שינויים במושכר, איסור הפעלת עסק במושכר, איסור מתן רשות מגורים לאחר, איסור הטרדה והרגזה. זאת בנוסף לחובה לשלם את דמי השכירות, את המסים העירוניים ואת התשלומים בגין תחזוקת הנכס.


בעסקים מוגנים יש לשים לב לשימוש (ייעוד) הנקוב בחוזה השכירות. בחוזה סטנדרטי של דיירות מוגנת בעסק חל על הדייר איסור לבצע פעילות עסקית החורגת מהשימוש (ייעוד) שהוגדר בחוזה.


חוזה השכירות המוגנת עשוי להיות בעל ערך עבור בעל הבית שכן נכללים בו איסורים שונים על הדייר. במקרה שבו חוזה השכירות אבד עלול בעל הבית להיתקל בקשיים והיקף עילות הפינוי העומדות לו מול הדייר עשוי להצטמצם.


תביעה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר


מקור נוסף לעילות פינוי נגד דייר מוגן הוא חוק הגנת הדייר. העילה העיקרית הקבועה בחוק היא רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר או לבצע בו שינויים יסודיים. ניתן לעשות שימוש בעילה זו כאשר עומד להתבצע בבניין פרויקט לפי תמ"א 38.


יש לציין כי עילה זו, להבדיל מעילות הנובעות מהפרת חוזה, מחייבת את בעל הבית לשלם לדייר פיצוי. ההיגיון הוא בכך שמדובר בפינוי שנכפה על הדייר בשל רצונו של בעל הבית ולא בשל ביצוע של הפרה מצדו של הדייר.


עילות פינוי נוספות מכוח החוק הן צורך עצמי לשימוש בדירה מצדו של בעל הבית, הטרדה והרגזה מצד הדייר, שימוש למטרה לא חוקית וגרימת נזק בזדון. בעסקים ניתן לציין עילה נוספת שעניינה רווח בלתי הוגן הנובע מהשכרת משנה.


עילת פינוי חשובה נוספת שאינה מופיעה בחוק היא עילת העזיבה או נטישה. בעל בית שמצליח להוכיח שהדייר נטש דירה או עסק עשוי לזכות בצו פינוי.

 

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין