שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן חוק דייר סרבן: עיקרי חוק סרבנות דייר בפרויקט פינוי בינוי תמ"א 38/2

חוק דייר סרבן: עיקרי חוק סרבנות דייר בפרויקט פינוי בינוי תמ"א 38/2

 
מאת: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין    053-7105242| פורסם ב: 29/08/2018 | צפיות: 424
4.3 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 10)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7105242
רוצה שנחזור אליך?
אל דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין
 

פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בעיקרו בבתים משותפים. בעבר על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי ראשית היה צורך ברוב של ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, דהיינו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. מה קובע החוק החדש?


קראו עוד בתחום

החוק החדש אשר נחקק ביולי 2018, מבהיר אף הוא את הצורך בהסכמה של 80% מכלל הדיירים, אולם קיימת הבחנה בין "בניין" ל"מקבץ". ובמה דברים אמורים?


החוק מבחין בין "בניין" ל"מקבץ" דהיינו מקבץ הינו בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פנוי בנוי לפי תוכנית מפורטת.


הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס של מקבץ נותר על 80%


כמו כן צריכים להתקיים שני תנאים עיקריים: האחד 67% מדיירי הבניין בכל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה. השני 67% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.


בנוסף בבניין שבו שש דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.


חידוש החוק המהותי הינו הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי בינוי


דהיינו ימונה שמאי מקרקעין טרם הגשת תביעה בנזיקין בשל סרבנות הדייר כדי שיקבע האם העסקה הינה כדאית.


כלומר, אם 51% לפחות מכלל דיירי כל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה ובנוסף 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם אז ייפנו הדיירים אל יו"ר ועדת להתחדשות עירונית במקום מגוריהם וימונה שמאי לשם הערכת כדאיות העסקה.


חידוש נוסף בחוק באשר לדיירים המסרבים לעסקה, קובע החוק כי רשאי בית המשפט לקבוע כי הדיירים הללו אחראים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק אשר נגרם להם עקב אי בצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.


על כן מגדיר החוק מה יחשב כסירוב סביר אשר בגינו לא תוטל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין: דהיינו אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ובטוחות הולמות לבצוע העסקה בהתאם לתנאים שיקבע השמאי, וכן קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, או שעסקינן באדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו, אזי יחשב הדבר כסירוב סביר שאינו מזכה את דיירי הבניין התומכים בתמ"א בפיצויים.


הנה כי כן, מטרת החוק רובה ככולה הינה מתן גושפנקא חוקית לשקיפות העסקה. זוהי ליבת החוק זאת מאחר והקבלן מחויב בגלוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.


על כן למען הגילוי הנאות מחויב היזם לציין מי שפועל מטעמו בבצוע העסקה, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי בינוי.


כל הגורמים הללו מחויבים להיות מצוינים על ידי היזם בעת פנייתו הראשונה לבעלי הדירות


כמו כן מחויב בעל דירה לדווח לבעלי הדירות האחרים על שנוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. לכך מצטרפת החובה של היזם למתן דיור חלופי לבעלי הנכסים מעל לגיל 75 ומעלה על ידי מתן שתי חלופות האחת דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל, דירה קטנה בתוספת כסף מזומן או מעבר לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך.


בנוסף להטבות מיסוי של פטורים לאזרחים הוותיקים בעת מכירת הדירה אשר אושרו על ידי רשות המסים המתלוות לכך.


הנה כי כן, החוק החדש מטרתו אחת היא שקיפות ומתן מענה לאוכלוסיה הבוגרת אשר נתקלת בקושי לעזוב מקום מגורים במשך זמן הפרויקט והחודשים הנלווים לכך.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי החוק מסדיר באופן נכון ונבון את הכשלים אשר לוו את עסקאות התמ"א טרם חקיקתו בכך שהנו מהווה אבן דרך להסדרת עסקאות התמ"א ומעניק תשובה הולמת לדיירים כיצד להתנהל מול דייר סרבן. לא זו אף זו, חיוב היזם בשקיפות מוחלטת יכול ותמנע מקרי סרבנות עתידיים זאת הואיל וכאשר פרטי העסקה נהירים וברורים לכלל הדיירים הסכמה לקיום הפרויקט יכול ותושג כאשר כל דייר יודע ויכול לשקול את פרטי הפרויקט לאשורם.


עמימות הפרויקט, במצב טרם החוק גרמה לחוסר סדר וחשש של היזמים להתנהל מול האוכלוסיה הבוגרת אשר התנגדה לכל שינוי ופרויקט עתידי. עתה משנחקק החוק תקל הרגולוציה על כל העוסקים במלאכה לטובת קיומם של פרויקטים פינוי בינוי עתידיים.

 

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה בבניין משותף פיצלו את דירתם לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכירו אותן לדיירים שונים. בעלי הדירה בקומה הראשונה שסבלו מנזקי נזילות בעקבות הפיצול יפוצו בסך של 120 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 08/08/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות מקרקעין והסכמי מכר, דיני עבודה, משפט מסחרי ולשון הרע.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.