שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן דייר סרבן בתמ"א 38/2? יוענק פיצוי לדיירים הנפגעים מסירובו

דייר סרבן בתמ"א 38/2? יוענק פיצוי לדיירים הנפגעים מסירובו

 
מאת: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין    053-7105242| פורסם ב: 11/04/2018 | צפיות: 2116
4.7 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 28)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7105242
רוצה שנחזור אליך?
אל דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין
 

כיצד מתמודדים עם דייר סרבן שמעכב פרויקט תמ"א 38/2, ובאילו מקרים הדייר הסרבן יצטרך לשלם פיצויים?


קראו עוד בתחום

הליך תמ"א 38/2 משמעו הריסת הבניין בבית המשותף ובניית בניין חלופי משופר. כתוצאה מכך הדיירים מקבלים דירות חדשות גדולות יותר כגון תוספת של עד 25 מ"ר שהן פועל יוצא של זכויות הבניה חניה פרטית לכל דייר כאשר היזם מתחייב הלכה למעשה לתשלום שכירות עבור תקופת הבנייה וכן לערבויות בנקאיות בשיעורה של ערך הדירה החדשה.


חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.


מכאן עולה השאלה כיצד ננהג במקרה של דייר סרבן אשר אינו מסכים לביצוע הפרויקט ובגינו מתעכב הפרויקט לכלל הדיירים?


בפסק דין תקדימי ת"א 173473/09 לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ נדונה השאלה כיצד ננהג במקרה של סיכול עסקת פינוי ובינוי כאשר סירוב הדייר הינו בלתי סביר או כאשר הדייר מתנה את הסכמתו לביצוע הפרויקט בתנאים בלתי סבירים.


שהרי תכליתו של החוק הייתה ליצור מערכת של נורמות ייחודית למתחמים המוגדרים בחוק, אולם מה לגבי מתחמים אשר החוק אינו כולל?

 

בפסק הדין תואר מקרה בו התובעים והחברה הנתבעת בעלי יחידות בבניין ישן בגבעתיים. התובעים בקשו לבצע עסקת פינוי בינוי ולממש את זכויות הבניה הנוספות הקיימות במגרש הכוללות מחסן וחניה. כאשר תמורת בנוי הדירות יקבל הקבלן דירות שנוספות לבניין החדש שבנייתן התאפשרה בשל זכויות הבניה הנוספות.


הנתבעת חברה קבלנית, בעלת חנות בבניין הסכימה עקרונית לביצוע העסקה אולם התנתה זאת בקבלת תפקיד הקבלן בעסקה זו. התובעים מסרבים לאשר בצוע העסקה על ידי הנתבעת.


בשל התנהלות זאת פנו התובעים לבית המשפט הנכבד על מנת לחייב את הנתבעת בנזק כספי של 2,400,000 שקלים זאת בשל סירובה של הנתבעת לתת הסכמתה לביצועה של העסקה.


השאלה העיקרית אשר הינה מרכזו של פסק הדין האם התנהלות הנתבעת הינה על פי חוק והאם מגיע לתובעים פיצוי בגין סירוב הנתבעת ועיכוב הפרויקט בכללותו


בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבניה אשר קובע כי הממשלה רשאית בהמלצת ועדה להכריז בצו על שטח אשר יהא מיועד לפינוי בינוי או לעיבוי הבניה.


בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי, פיצויים, הקובע כי מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי דירות לביצוע עסקת פינוי בינוי דייר סרבן אשר סירובו הינו בלתי סביר לעסקה או מתנה את סירובו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר הדירות.


הסיבה לחקיקת החוק הנה מתן כלי לדיירים להתמודד עם תופעה שלמה של פרויקטים של פנוי בנוי אשר אינם יוצאים לפועל בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות חרף הסכמת רוב הדיירים. כך שלמעשה ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש במחיר של הכשלת העסקה. כך שהעוצמה היחסית של הדייר הסרבן נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של זכות הקניין של הפרט בהקשר לבית המשותף. זאת בשל העובדה שיש להתחשב באינטרסים של רוב הדיירים מול הפגיעה ברכושו של הדייר הסרבן.


אין מחלוקת כי חוק פינוי בינוי חל רק על שטח שהוכרז כמתחם כאמור על ידי החלטת הממשלה. אולם הנתבעת, החברה הקבלנית טענה כי החוק חל רק על מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ובעת ובעונה אחת יצר הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו ככאלה, ולכן לא עומדת שאלת הפיצוי כנגד דייר שלא מסכים לביצוע עסקת פינוי בינוי.


התובעים טוענים כי לא מדובר בהסדר שלילי ועומדת להם עילת תביעה מכוח חוק המקרקעין דיני תום הלב ודיני הנזיקין


לאחר עיון בטענות הצדדים פסק כב' השופט המלומד יאיר דלוגין כי תכלית החוק היתה יצירת מערכת נורמטיבית מיוחדת אך ורק למתחמים מוגדרים בחוק. משמע שתיקת החוק לגבי מתחמים שאינם משויכים ל"מתחם פינוי בינוי " הינה העדר הסדר ולא הסדר שלילי.


כלומר כוונת החוק לא הייתה לנקוט עמדה לגבי שטחי קרקע אחרים שניתן לעשות בהם עסקאות פינוי בינוי ואשר לא הוכרזו ככאלה על ידי הממשלה.


לכן על מתחמים כאלו ובהם המגרש אשר אודותיו הוגשה התביעה יחולו דיני תום הלב המקרקעין והנזיקין אולם לא יינתן כפל פיצוי.


להמחשת העיקרון האמור, ניתן להניח כי אם חוק פינוי ובינוי לא היה מסייג את תחולתו על מתחמי פינוי ובינוי ספציפיים אלא היה חל על כל מתחם או מגרש באשר הם, דהיינו כל מתחם אשר ניתן לעשות בהם עסקת פינוי בינוי לפי התב"ע שחל במקום, לו הייתה מוגשת תביעה נגד דייר סרבן, יתכן והיינו נוטים לדעה כי החוק יוצר הסדר שלילי. לא כך הם פני הדברים במקרה של חוק פינוי בינוי פיצויים אשר חל על מצבים ספציפיים.


זאת ועוד ניכר כי חוק פינוי ובינוי נחקק במיוחד לצורך יצירת כלי להתמודדות עם הדייר הסרבן במתחמים אשר הוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי


כלומר, קידום העסקאות במתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי הפך לעניין בעל ערך רב לממשלה ולמחוקק. משכך מדובר במצב של העדר הסדר כך שלמעשה לא עומד כל מחסום בפני התובעים מלבסס את עילתם.


לטענת הנתבעת כי עומדת לה הגנת זכות הקניין בחנות ואין היא מחויבת להסביר את סירובה לביצוע עסקת פינוי בינוי, טענו הדיירים כי זכות הקניין אינה אבסולוטית וכי הצעתה של הנתבעת הייתה נחותה מהצעת החברה אשר נבחרה לבצע את הפרויקט. עוד טענו הדיירים כי רכישת החנות נעשתה אך ורק לצורך ביצוע עסקת פינוי בינוי מתוך מחשבה שרכישת דירה בבניין כמוה כיצירת עמדת מיקוח אשר תבטיח ביצוע העסקה.


עמדת הדיירים התקבלה על ידי בית המשפט הנכבד אשר פסק כי קניית החנות אכן נועדה למטרת הבטחת העסקה על ידה שכן השימוש בחנות הלכה למעשה היה מינורי והיה תוצר לוואי של החזקת הנכס עקב קנייתו לצורך עסקת פינוי בינוי ולא הווה מטרה בפני עצמה.


באשר לזכות הקניינית של החברה הקבלנית, הנתבעת, פסק כבוד השופט המלומד כי לא מדובר בזכות קניינית שלה אשר אמורה להיפגע וגם אם דובר על זכות קניינית של הנתבעת הרי שאינה אבסולוטית.


זאת ועוד הואיל ומדובר בבית משותף, זכות הקניין של דייר בבית המשותף הנה פחותה. זאת משום שאין זה מתקבל על הדעת שדייר יחיד ללא סיבה סבירה יהא רשאי למנוע משורה של דיירים לבצע את הפרויקט ולמקסם בצורה מהותית את זכויותיהם.


לסיכום, אין מדובר בהגנה על זכות הקניין של הנתבעת אלא במחלוקת רגילה על זהות הקבלן בעסקת פינוי בינוי כששיקולי התובעים הינם אובייקטיבים שכן אינם מבקשים למנות מי מהם לקבלן אלא חברה חיצונית ואילו שקולי הנתבעת, החברה הקבלנית הנם סובייקטיביים. לכן יש לקבל החלטה ברוב קולות ובחירת הדיירים בקבלן חיצוני הינה הגונה ואיננה מקפחת את הנתבעת.


זאת ועוד סירוב הנתבעת לביצוע העסקה על ידי הקבלן הנבחר תחתיה הינו בלתי סביר וחסר תום לב בנוסף לעובדה שהנתבעת הסכימה להליך התמחרות מול הקבלן הנבחר לאחר הגשת התביעה.


משכך פסק בית המשפט הנכבד יש לראות בנתבעת אחראית לנזקי הדיירים ויש לחייבה בפיצויים הנטענים על סך 2,400,000 שקלים כמבוקש.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי, עסקת פינוי ובינוי הינה עסקה בעלת חשיבות מכרעת לדיירי הבית המשותף. זאת הואיל ועסקינן בשדרוג משמעותי של רכושם ואכן לשם כך נדרש רוב מיוחס לקבלת החלטה מושכלת נבונה ונכונה בנדון.


סירוב אחד הדיירים והתניית סירובו בעילות פגיעה בקניינו של היחיד אין לה תימוכין זאת בשל העובדה כי קניין הרוב גובר במקרה של החלטת רוב הדיירים.


זאת עוד כאשר מדובר בסירוב בחוסר תום לב, בשל העדפת אינטרסים סובייקטיביים נכון והוגן היה כי בית המשפט הנכבד לא ייתן ידו למניעת וסיכול הגנת האינטרסים האובייקטיבים של כלל הדיירים.


אשר על כן טוב היה נוהג הדייר הסרבן אם טרם הצבת תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם החוק ומטרתו, היה בוחן את טובת כלל הדיירים וטובת הפרויקט בכללותו.


בית המשפט הנכבד הטיב ליתן גושפנקא חוקית לכלל אשר תואר על ידי כבוד הנשיא בדימוס ברק באומרו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם".


 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה בבניין משותף פיצלו את דירתם לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכירו אותן לדיירים שונים. בעלי הדירה בקומה הראשונה שסבלו מנזקי נזילות בעקבות הפיצול יפוצו בסך של 120 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 08/08/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות מקרקעין והסכמי מכר, דיני עבודה, משפט מסחרי ולשון הרע.
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה