שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

 
מאת: ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים    053-6112796| פורסם ב: 26/02/2018 | צפיות: 1765
5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 4)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 16, בית נועה
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-6112796
רוצה שנחזור אליך?
אל ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים
מאמרים נוספים
מאת ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים
 

אם אתם נמצאים על סף של פירוק שיתוף אתם בוודאי מוצאים את עצמכם אל מול הבעיה הבאה: האם עדיף לכם למכור את הנכס למרבה במחיר, או שמא ניתן לחלק את הנכס ביניכם לבין השותף שלכם לנכס, באופן שיאפשר לכם לשמור על הבעלות, לפחות בחלק שלכם?


קראו עוד בתחום

הסוגיה הזו מתעוררת עוד יותר כאשר הצדדים בטוחים שמכירת הנכס בכפייה תוביל בהכרח למחיר נמוך יותר מהמחיר שאפשר היה לקבל בשוק. מה ניתן לעשות? וכיצד הדברים מושפעים מסכסוך בין שותפים במקרקעין אשר לעיתים אינם מתקשרים והמניעים שלהם אף עלולים להיות מנוגדים.


פירוק שיתוף - ברירת המחדל פירוק בעין


החוק מאד ברור - לפי סעיף 39 לחוק, כל שותף מבין השותפים במקרקעין רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בנכס ואם כך עשה אותו שותף ברירת המחדל היא אחת - פירוק שיתוף בעין. המשמעות- אם אפשר לחלק את הנכס, יש לחלק אותו ולתת כל חלק לשותף בהתאם לחלקו, וככל שיש צורך, עושים שימוש בתשלומי איזון.


רק אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, אז פונים לסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע שבמקרה כזה, המקרקעין ימכרו כפי שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל - היינו באמצעות כינוס נכסים והצעה למרבה במחיר ואילו הפדיון יחולק בין השותפים במקרקעין.


פירוק שיתוף - מה כדאי?


כאשר קיים שותף אחד מבין השותפים במקרקעין שהוא בעל אמצעים כלכליים, הוא תמיד יחתור להגיע למצב של פירוק בדרך של מכירה. סכסוך בין שותפים במקרקעין עלול להביא למצב בו אחד השותפים ינסה למנף את היכולת הכלכלית העודפת שלו ולהביא לפירוק בדרך של מכירה, כך שהוא יודע שהוא ישלם מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין, כי לשותף האחר אין את האמצעים להרים את המחיר בהתמחרות.


במצב כזה, השותף ה"עני" יותר יעשה כל שבכוחו על מנת שבית המשפט יורה על פירוק בעין, כפי שהחוק קובע, וזאת על מנת שיוותרו בידיו מקרקעין ממש במקום תמורה חסרה עבור המקרקעין שימכרו, המשקפים אמנם את חלקו במכירה אך לא את שווים האמיתי והממשי של המקרקעין.


כיצד לחמוק מפירוק בעין


כאמור ברירת המחדל של חוק המקרקעין הוא כי במקרה של פירוק השיתוף בין שותפים במקרקעין השותפים במקרקעין מחויבים בפירוק בעין, אולם ישנן מספר דרכי מילוט מברירת המחדל.


ראשית, החוק עצמו, בסעיף 40, קובע כי אם חלוקה בעין תגרום לשותפים במקרקעין או אף לאחד מהם להפסד ניכר, אז למרות שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, בית המשפט רשאי להורות על מכירתם.


מתי חלוקה בעין עלולה לפגוע באחד מהשותפים ולהביא לפירוק בדרך של מכירה? על כך במאמרים הבאים, או שפשוט אפשר להתקשר אלינו ולהתייעץ תמיד!


פירוק בדרך של מכירה - תב"ע


דרך נוספת לחמוק מפירוק בעין - הקרוי גם פירוק דרך חלוקה, היא בטענה שבלתי אפשרי לחלק את המקרקעין בשל תכניות המתאר הקיימות על המקרקעין. יובהר - אפילו אם התקבלה תכנית המאפשרת את החלוקה, הרי שכל עוד זו לא נרשמה בית המשפט יטה למכור את הנכס בדרך של מכירה פומבית (ראו למשל ה"פ (ת"א) 971/91, בר"ע 508/97).


העיקרון ברור - כל עוד לא רשומה תכנית המאפשרת חלוקה של המקרקעין המשותפים, לאור הסכסוך בין השותפים, אי אפשר לחלק אותם בעין וטענה שאין אפשרות לחלוקה לא תשמע בין השותפים למקרקעין והמקרקעין ימכרו.

 

לסיכום, ראינו שכאשר יש שותפים במקרקעין ונתגלע סכסוך בין השותפים, דרך המלך לפירוק השיתוף היא בדרך של חלוקת הנכס בין השותפים.


עם זאת, קיימים חריגים לברירת המחדל הזאת ולעיתים האינטרס של אחד השותפים יהיה דווקא לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. בית המשפט לא פעם מאשר את מכירת הנכס, למרות האמור בחוק.

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה