שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן הקבלן לא מסר את הדירה במועד החוזי - כיצד נדע האם הוא חייב לשלם פיצוי?

הקבלן לא מסר את הדירה במועד החוזי - כיצד נדע האם הוא חייב לשלם פיצוי?

 
מאת: עו"ד תומר ברבי    053-6112792| פורסם ב: 01/02/2018 | צפיות: 710
4.2 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 5)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בן גוריון 2, בסר 1, קומה 9
  • עיר: רמת גן
  • טלפון: 053-6112792
רוצה שנחזור אליך?
אל עו"ד תומר ברבי
 

באילו מקרים ניתן לקבל פיצויים מהקבלן עקב אי קבלת הדירה בזמן, ומתי מדובר בדחייה מוצדקת של מועד המסירה?


קראו עוד בתחום

אי קבלת דירה על ידי הרוכש במועד הקבוע למסירה בהסכם עם הקבלן, הפך למחזה כה שכיח, עד כי המחוקק יזם בשנת 2011, במסגרת תיקון מס 5 לחוק המכר דירות, התשל"ג - 1973, הוספת סעיף 5א לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", ואשר נועד להסדיר את נושא הפיצוי המגיע לרוכשי דירות מקבלן/יזם (או מי שעונה להגדרת המוכר בהתאם לחוק המכר דירות).

 

הסעיף, אשר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (לאור סעיף 7א לאותו החוק), קובע את זכאות הקונה לקבלת פיצויים מהקבלן בגין איחור במסירה, ואף קובע כי הפיצויים הללו ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים - כלומר תשלום בזמן אמת, ומתוך הבנה כי הרוכשים זקוקים לו במהלך תקופת האיחור יותר מתמיד.

 

אולם לא הכל ורוד מבחינת רוכשי הדירות, שכן הסעיף כולל סייג הקובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

האם הרוכש יכול להסכים לקבל פיצוי מופחת בגין איחור במסירה מזה שמגיע לו בהתאם לחוק המכר דירות?

 

בית המשפט קבע, כך למשל במסגרת רת"ק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון ואח', שעניינו בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בקריית גת (ת"ק 22499-12-14), כי ההוראה הנוגעת לפיצוי בחוק המכר דירות, תשל"ג - 1973, הקבועה בסעיף 5א לחוק, הינה הוראה קוגנטית, ולכן אין משמעות להסכמת המשיבים לפיצוי נמוך הנוגדת את הוראת החוק, שכן בחוק נקבע כי אם הפיצוי החוזי יהיה נמוך יותר, יחול זה המוסכם בחוק.

 

יובהר כי במסגרת פסק הדין הבחינו בין תקופת העיכוב המוצדק (בין היתר בשל המצב הביטחוני, ימי הגשמים, עיכוב בשל שינויים שבוצעו בדירה) אשר הופחתו מהתקופה הכוללת של האיחור (כלומר לא נתקבל בגינם פיצוי), ובין תקופת האיחור במסירה, שמקנה זכאות לפיצוי על פי חוק (לאחר סיום תקופת הגרייס של 60 יום - ת.ב.), ואשר לא ניתן להתנות עליה כאמור.

 

האם עריכת שינויים ותוספות בדירת הרוכש יכולים לאפשר דחיית מועד המסירה לרוכש ללא הגבלה או ללא קביעת מועד מסירה חדש?

 

לפני כשנתיים לערך, ביום 21.02.16 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, שעסק בשאלה פרשנות סעיף 5א לחוק המכר דירות.

 

סיפור המקרה נוגע לערעור של רוכשי דירה מקבלן, בנושא של איחור במסירה של הקבלן (שבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה המכר), וביחס לטענות הקבלן כי חלק מהאיחור במסירה (שישים ימים) נובע משינויים ותוספות שנעשו בדירת הרוכש, אשר בהתאם לסעיף 6(א) לחוזה המכר בין הצדדים במקרה דנן, מאפשרות דחיית מועד המסירה, הכל כמפורט בפסק הדין.

 

בית המשפט העליון ביושבו כערכאת ערעור, קבע את גדר המחלוקת וקבע "עניינה של בקשה זו בשאלה של גדרי החבות בפיצויים הקבועה בסעיף 5א' לחוק, בשים לב לאפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" להבדיל מ"פטור בגין איחור" בעקבות שינויים ותוספות בדירה.

 

בית המשפט הבהיר, כי לכאורה עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי איחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה, וכי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או מתחפשת" לתנייה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי חוק.

 

במקרה זה, קבע בית המשפט הנכבד כי התנייה בחוזה בין הצדדים, שאפשרה דחיית מועד המסירה בגין שינויים ותוספות בדירת הרוכש, לא כללה הגדרה מדויקת של מועד המסירה החדש, ובכך היא למעשה מהווה "תניית פטור" המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א' לחוק.

 

לסיום קבע בית המשפט הנכבד כי הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בין הצדדים לחוזה, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.

 

לסיכום, קבלנים שונים מנסחים סעיפים חוזיים המופיעים בהסכמי המכר שנחתמים מול רוכשי דירות, שנועדו לדחיית מועד המסירה החוזי, באופן שלכאורה אינו מקים חיוב מטעמם לפיצוי הרוכש על פי החוק, ותוך שימוש באפשרות ההתנייה על הוראות סעיף 5א לחוק, בנסיבות שלכאורה אינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

אף על פי כן, וכפי שניתן לראות, בית המשפט העליון שלל את האפשרות לדחות את המועד החוזי למסירה באופן בלתי מוגבל בזמן, למשל במקרה של שינויי דיירים, ובכך חיזק את מעמד הרוכשים כנגד ניסיונות להימנע מקביעת מועד מסירה חלופי, ובכך לשלול מהם פיצוי עבור איחורים בפועל.

 

ואילו כאשר אכן מדובר באיחור בפועל, להבדיל מדחייה מוצדקת של מועד המסירה (ככל והיא מוצדקת, בהתאם לנסיבות המקרה ותנאי הסכם המכר), הרי שלאחר תקופת הגרייס הקבועה בחוק (60 יום מהמועד הקבוע לכך בהסכם המכר), זכאי הרוכש תשלום פיצויים מהקבלן בגין האיחור וזאת החל מהיום הראשון לאיחור, וזוהי כבר זכות שאין אפשרות להתנות עליה בהסכם אלא לטובת הקונה.

 

בראי האמור ובכלל, ישנה חשיבות גדולה מטעם הרוכש מקבלן, בקבלת ייצוג משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, הן במסגרת הליכי הרכישה והמו"מ החוזי לקראת רכישה מקבלן, כמו גם בסיטואציות ספציפיות בהן החזקה בדירה אינה נמסרת במועד החוזי, או אינה צפויה להימסר במועד כאמור.

 

מאת תומר ברבי, עו"ד

 


 

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה ללא התחייבות אל עו"ד תומר ברבי
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג שחיפשו השקעה ושוכנעו לרכוש שלושה נכסים בארצות הברית, מבלי שידעו כי רובצים עליהם חובות כבדים, ואף השקיעו בנכס אחד שכלל לא קיים - יקבלו פיצוי בסך של כ-370 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 13/02/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד חיים אליהעו"ד חיים אליהאזור המרכז053-7101868הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי	עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי אזור המרכז053-7101175עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל
עו"ד שי הראלעו"ד שי הראלאזור השפלה והסביבה 053-9370222עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.
עו"ד שי טלעו"ד שי טלאזור המרכז053-8007594ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי
בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.