שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן מכירת מגרש בהרחבה: המדריך השלם

מכירת מגרש בהרחבה: המדריך השלם

 
מאת: צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון    053-7931308| פורסם ב: 02/07/2017 | צפיות: 5120
4.4 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 19)

  • איזור: אזור הדרום
  • כתובת: יוסף סמלו 12
  • עיר: נתיבות
  • טלפון: 053-7931308
רוצה שנחזור אליך?
אל צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון
 

בעלי זכויות במגרשים בהרחבות המושבים, ידעו כי אינם יכולים למכור את המגרש שבבעלותם עד שיעברו חמש שנים מיום סיום הבניה. ובכן, לא עוד. רשות מקרקעי ישראל החליטה על מתן אפשרות למכירת מגרשים, אף אם אינם בנויים ואף אם טרם חלפו 5 שנים מסיום הבניה. מדריך זה יוביל אתכם צעד צעד במכירת המגרש שבבעלותכם


קראו עוד בתחום

בכל קיבוץ או מושב בארץ קיימת הרחבה קהילתית. ברוב המקרים, מגרשים אלו הוקצו על ידי המושב או הקיבוץ לאדם מטעמם ("מומלץ"), בפטור ממכרז.


מזה מספר שנים המינהל (רשות מקרקעי ישראל) מצמצם את אפשרויות בעלי הזכויות במגרשים לסחור במגרש. כך, מזה מספר שנים המינהל לא אפשר לבעל זכויות במגרש להעביר את הזכויות במגרש עד תום חמש שנים מיום חתימת הסכם חכירה על המגרש. עם זאת, במקרים חריגים המופיעים בהחלטות, כגון גירושין, מוות, מימוש משכנתא וכיוצא באלו.


השינוי - החלטות המינהל החדשות - איך ניתן למכור?


לפני מספר חודשים פרסם המינהל את החלטה 1504, אשר מבטלת את הגבלת העבירות 5 השנים. במקביל, המינהל קיבל את החלטה 1503, העוסקת בין השאר בהגדרת האפשרויות להעברת זכויות במקרקעין שהוקצו בפטור ממכרז.


החלטה 1503 קובעת כי ככלל, המינהל יאפשר את מכר הזכויות ללא מגבלה ומבלי שיגבה תמורה נוספת, חמש שנים החל מסיום הבניה- קרי סיום השלד על פי תצהיר מאת מהנדס או אדריכל. עם זאת, המינהל יאפשר העברת זכויות קודם לכן בתנאים מסוימים, ובהתאם להנחה שניתנה על הקרקע, אם ניתנה.


דמי הסכמה: האם ניתנה הנחה על המגרש?


על פי מדיניות המינהל, קרקעות באזורי עדיפות או קו עימות יוקצו ב"הנחת איזור". כך, קרקע באיזור עדיפות לאומית א', לדוגמא, תוקצה ב- 31% משומת הקרקע, בתוספת מע"מ. או למשל קרקע בקו עימות, קרי עוטף עזה או גבול הצפון לדוגמא, תוקצה ב-0%, כלומר הנחה מלאה על התשלום למינהל.


אם לא ניתנה הנחה, כלומר הקרקע אינה באזורי עדיפות, המינהל יאפשר העברת זכויות בתשלום נוסף מעבר לתמורה ששולמה בגין הקרקע במקור. כך, עד חלוף שנה מסיום הבניה - יידרש תשלום בגובה של 20% מהתמורה, בתוספת הצמדה ומע"מ. אם הקרקע נמכרת במועד מאוחר יותר, יפחת התשלום למינהל בשיעור של 4% מהתמורה בכל שנה.


דוגמא: לחיים יש מגרש לא בנוי במושב באיזור השפלה. המגרש הוקצה בשנת 2008 תמורת תשלום למינהל של 200,000 שקלים, ללא הנחת איזור. על מנת למכור את המגרש, המינהל ידרוש מחיים תוספת של 40,000 שקלים בתוספת הצמדה ומע"מ כ'דמי הסכמה' למכירת המגרש. אם חיים בנה שלד על המגרש, וסיים אותו בשנת 2015, אזי חיים יצטרך להוסיף 12%, קרי 24,000 שקלים בתוספת הצמדה ומע"מ, כדמי הסכמה למינהל.


במקרה שהמינהל היקצה את הקרקע בהנחה, המינהל יאפשר מכר זכויות בכפוף לתשלום דמי הסכמה בשיעור ההנחה שניתנה על ידי המינהל ברכישת הקרקע, וזאת ע"פ החלק היחסי של התקופה. בהתאם, עד חלוף שנה מסיום הבניה - יידרש תשלום בשיעור מלוא ההנחה בתוספת הצמדה ובתוספת מע"מ. אם הקרקע נמכרת במועד מאוחר יותר, יפחת התשלום למינהל כל שנה ב-20% מגובה ההנחה.


דוגמא: לאיריס יש מגרש במושב באיזור עדיפות לאומית א', שהוקצה בשנת 2010 תמורת תשלום למינהל של 31,000 שקלים בתוספת מע"מ. התשלום שיקף הנחה של 60,000 שקלים בתוספת מע"מ. אם המגרש לא בנוי, המינהל ידרוש דמי הסכמה בגובה ההנחה בתוספת הצמדה ומע"מ. אם איריס בנתה שלד שבנייתו הסתיימה בחודש מאי 2014, אזי היא תידרש לשלם למינהל דמי הסכמה בגובה של 40% מההנחה שהתקבלה, קרי 24,000 שקלים בתוספת הצמדה ומע"מ.

 

לסיכום, המצב כיום הוא שאין על בעל הזכויות במגרש מגבלה לגבי העברת זכויות. במידה והמכירה תתבצע כאשר בעל הזכויות במגרש לא בנה עדיין, או שחלפה פחות משנה מסיום הבניה, המינהל ידרוש תשלום 'דמי הסכמה' מבעל הזכויות בהתאם לפירוט, וזאת כתנאי להסכמה לביצוע ההעברה.

 

מה עוד יש לקחת בחשבון?


מס שבח - ככל והמגרש לא בנוי, או שהמגרש בנוי אך הבית שעליו אינו עומד בתנאי "דירת מגורים מזכה" על פי חוק, יחול מס בגובה 25% מהשבח, קרי הרווח של המוכר.


טיפ: אם המגרש בנוי, וזו דירתו היחידה של בעל המגרש, ובבית מתגוררים לפחות כ-18 חודשים, המכירה צפויה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת, עדיין צפוי להיות חיוב בדמי הסכמה כל עוד לא חלפו 5 שנים מסיום הבניה (קרי: שלד וגג).


היטל השבחה - ככלל, זהו היטל אותו גובה הרשות המקומית בגין עליה בשווי המקרקעין בעקבות כניסת תכנית בינוי חדשה לתוקף.

 

מס רכישה - חל על הקונה בלבד, ללא פטורים בעסקת מכר. שיעור המס הינו בגובה 6% מהתמורה. קונה שיקבל היתר בניה תוך שנתיים מרישום הקרקע על שמו, יוכל לקבל חזרה שישית מהמס ששולם, כלומר במקרה כזה מס הרכישה יעמוד על 5%.

 

לסיכום, הסרת מגבלת המכירה למגרשים יכולה להוות צעד נוסף באיוש אלפי מגרשים העומדים ריקים בהרחבות הקהילתיות ברחבי הארץ.

 

בעל המגרש - שים לב לעלויות ומשמעויות מכר המגרש לפני סגירת העסקה, ובכלל זה דמי הסכמה, מס שבח, היטל השבחה ועוד. מומלץ להיעזר בעורך דין הבקי בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין והועדה לתכנון ובניה, בכדי שהעסקה תתוכנן באופן הנכון והרווחי.


מאת: עו"ד צבי שני

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה