שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן עקרונות מנחים לקידום פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

עקרונות מנחים לקידום פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 02/11/2016 | צפיות: 2165
2.5 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 2)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
רוצה שנחזור אליך?
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון
 

פרויקט תמ"א 38 מתחיל בגיבוש בעלי הדירות לקבוצה מאוחדת המסוגלת לפעול בשיתוף פעולה לצורך קידום האינטרס המשותף לכולם - השבחה ומקסום ערך הקניין שבידם


קראו עוד בתחום

לאחר גיבוש בעלי הדירות (שהינה מלאכה מורכבת בפני עצמה) וקבלת הסכמתם העקרונית לקידום הפרויקט, יש צורך באיתור יזם מיטבי לפרויקט. גם משימה זו איננה פשוטה.

 

כמי שמלווים מאות בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים, צברנו ניסיון וידע רב בניהול הליך בחירת היזם ויש בידינו לסייע לבעלי הדירות לבחון כל אחת מההצעות ולהשוות ביניהן. ניהול 'מכרז יזמים' יסודי ומקצועי יאפשר לגלות מהי ההצעה הטובה ביותר ומיהו היזם הראוי ביותר עמו כדאי להתקדם בפרויקט.

 

ולאחר שבחרנו יזם, חשוב מאוד לקיים עמו משא ומתן איכותי שיבטיח קבלת התמורות המיטביות עבור בעלי הדירות.

 

במסגרת המשא ומתן יש להעמיד דרישות ברורות בנוגע לתמורות המסחריות והמשפטיות של הפרויקט, היינו התמורות אותן יקבלו בעלי הדירות מהיזם. חשוב מאוד להיעזר במהלך המשא ומתן בבעלי מקצוע (עורך דין ומפקח) מיומנים ובעלי ניסיון.

 

ומהן התמורות להן זכאים בעלי הדירות?

 

תוספת שטח לדירות - מדובר בשטח הדירות החדשות והמוגדלות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ובתוספת השטח שנוסף לכל דירה קיימת בתמ"א 38/1.

 

יש לשאוף לקבל שטח מרבי, אולם חשוב לזכור את מגבלות המיסוי (על תוספת שטח שמעל 25 מ"ר יחול חיוב במס שהיזם בדרך כלל לא יסכים ליטול על עצמו).

 

בפרויקטים רבים בתל אביב בהם אנו מייצגים את בעלי הדירות, ממוקם הבניין על המגרש באופן שחזיתו קרובה לכביש בעוד מאחורי הבניין ישנו שטח גדול של גינה. במצב דברים זה ניתן בפרוייקטי תמ"א 38/1 להוסיף שטח רק לדירות העורפיות ולא לדירות החזיתיות ולכן נדרשת חשיבה יצירתית והקמת מערכת איזונים מתאימה.

 

ועל אילו תמורות נוספות חשוב לנהל עם היזם משא ומתן?

 

מרפסת - יש לקבוע מהו שטחה ומה מיקומה.

 

חניה - יש לקבוע מהו סוג החניה שיקבלו בעלי הדירות. האם חניה "רגילה"? האם חניה במתקן אוטומטי? האם במתקן רובוטי?

 

מחסן - יש לקבוע מה יהיה שטחו של המחסן והיכן ימוקם.

 

דמי שכירות לבעלי הדירות - יש לקבוע בעניין זה מהו סכום דמי השכירות שישלם היזם לבעלי הדירות (בפרוייקטי הריסה ובניה) וזאת מרגע צאתם מהדירה הקיימת ועד חזרתם לדירה החדשה עבור שכירת דירה חלופית. דמי השכירות ישולמו גם לבעלי דירות שאינם מתגוררים כיום בדירתם.

 

עוד יש לקבוע בהסכם מנגנון ברור לקביעת דמי השכירות- האם על פי הסכומים שקיבלו בעלי הדירות מהשכרת דירתם עד כה או שמא על פי קביעת שמאי?

 

הובלה הלוך וחזור - יש לדרוש מהיזם במסגרת המשא ומתן לשאת בעלות הובלת חפציהם של בעלי הדירות מהדירה הקיימת לדירה החלופית ובתום הפרויקט - חזרה לדירה החדשה.

 

יש לדון במסגרת המשא ומתן גם בנוגע ליעדי ההובלה- לקבוע האם הם מוגבלים (לאותה העיר בלבד) והאם כוללת ההובלה גם חפצים מיוחדים (פסנתר כנף וכד')? האם ההובלה מוענקת רק לבעל דירה המתגורר בה בעצמו או גם לבעל דירה שדירתו מושכרת אך הוא זקוק להובלת ציוד ומטלטלין השייכים לו ונותרו בדירה למרות שהושכרה לאחרים?

 

לצד סוגיות אלה, חשוב מאוד להסדיר את נושא הבטחונות שהוא מהותי ביותר לצורך הגנה על בעלי הדירות.

 

תארו לעצמכם עסקת 'התחדשות עירונית' שבמסגרתה הורסים את הבניין הקיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח הזמן שבין הריסת הבניין הקיים ועד הקמת הבניין החדש, מתרחש (חס וחלילה) אירוע חמור של קריסת היזם, ימצאו עצמם בעלי הדירות במצב קשה ביותר, ללא הדירה שהיתה להם וללא הדירה החדשה שהובטחה להם אך לא נבנתה.

 

לכן, נדרוש מהיזם למסור לכל אחד מבעלי הדירות ערבות חוק מכר (זוהי הערבות הנהוגה בשוק הנדל"ן ברכישת דירה מקבלן).


ערבות זו מונפקת על ידי הבנק שמעניק ליווי פיננסי לפרויקט ושוויה יהיה כשווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מבעלי הדירות לקבל בבניין החדש.

 

דעו כי באמצעות משא ומתן טוב ואיכותי ניתן לשפר את תנאיה של ערבות חוק המכר, כך שמימושה במקרה ביש יהא קל ומהיר יותר. ניהול המשא ומתן בסיוע אנשי מקצוע מיומנים ומקצועיים יתרום רבות להשגת שיפור משמעותי זה עבור בעלי הדירות.

 

לצד ערבות חוק המכר נדרוש גם ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל בעלי הדירות (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי). גם ערבות זו ניתן לשפר באופן משמעותי באמצעות ניהול משא ומתן נכון.

 

בנוסף נדרוש ערבות מיסוי להבטחת שומות אפשריות שיפתחו על שם בעלי הדירות. נסביר- למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם ובאם הפרויקט יצמיח חיוב במס אשר בבסיסו נובע מבעלי הדירות.

 

לצד כל אלה, קיימות ערבויות נוספות כגון ערבות ביצוע (תמ"א 38/1), ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון/ רישום צו הבית המשותף וכאמור ניתן לרוב לדרוש הוספת שיפורים על מנת למקסם את איכותן של הערבויות השונות.

 

קצרה היריעה מלפרט את כלל העקרונות המנחים לקידום פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. חפשו מאמרים נוספים שפרסמנו הכוללים תובנות רבות נוספות ועצות פרקטיות עבור בעלי הדירות.

 

עשרות רבות של פרויקטים בהם אנו מעורבים לימדו אותנו כי פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הם למעשה תהליך המורכב משלבים שונים.
חשוב לנהל את התהליך בצורה נכונה ולהוביל את בעלי הדירות בדרך בטוחה על היעד הנכסף של ביצוע הפרויקט. אין ספק כי בעבודה משותפת וסדורה ניתן יהיה לבחור באופן מושכל את היזם המיטבי לפרויקט, למקסם את התמורות לבעלי הדירות ולמזער את הסיכונים הטמונים בעסקה.


מאת: עו"ד דן הלפרט.


הכותב, מומחה בהתחדשות עירונית, מלווה מאות בעלי דירות בעשרות פרויקטים בכל רחבי הארץ, מרצה בתחום זה בפורומים שונים, מפרסם בקביעות מאמרים משפטיים בתחום זה בעיתונים "גלובס" ו"דה מרקר" ומשמש מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג חתמו על הסכם שכירות אולם לבסוף לא נכנסו בפועל להתגורר בדירה, ואף לא שילמו את שכר הדירה. בעל הדירה לא הצליח למצוא דיירים חדשים במשך תקופה ממושכת. בית המשפט חייב את השוכרים לפצות אותו בגין הפרת החוזה, בסכום של 86 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 10/07/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין