שלח הודעה ללא התחייבות

תמ"א 38: תמה או קמה?

 
מאת: עו"ד מורן גור    053-9428415| פורסם ב: 13/07/2016 | צפיות: 2380
3.4 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 5)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: מנחם בגין 7, מגדל גיבור ספורט
  • עיר: רמת גן
  • טלפון: 053-9428415
רוצה שנחזור אליך?
אל עו"ד מורן גור
 

סקירת השינויים, מגמות התכנון ועתיד תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים


קראו עוד בתחום

אין זה סוד שמאות אלפי דירות במדינת ישראל רעועות, ישנות, ונדרשות לחיזוק כנגד רעידות אדמה. הנוסחה לחיזוק בניין כנגד רעידות אדמה היא בבחירת עורך דין המתמחה בתחום זה ושמאחוריו ניסיון והתמחות ספציפיים, ממש כמו שהולכים לרופא מומחה שלו ההכשרה והניסיון הייחודיים.

 

לאחרונה, יותר מתמיד התעורר הצורך להכיר את תחום התמ"א וזאת לאור השינויים שייכנסו בחודש הבא (אוגוסט 2016) כתוצאה מדיון שהובא למועצה הארצית לתכנון ולבניה מטעם הממשלה.

 

המגמה המסתמנת בתיקון החדש לתמ"א 38, שבהליכי הריסה ובניה מחדש יינתנו תמריצים לפי פרשנות מרחיבה. ולא כמו שהיועץ המשפטי לממשלה ביקש לפרש לפי הפרשנות המצמצמת.

 

ההבדל בין הפרשנות המרחיבה לזו המצמצמת, בין השאר, הוא בתמורות שיינתנו לדיירים. כך אם במצב של הפרשנות המצמצמת שטח הקומה הקיימת לא ישתנה בתמורה לדייר ולעיתים אף יפחת, הרי שבפרשנות המרחיבה ינוצלו כל זכויות הבניה גם כאלו שלו מומשו שהבניין היה קיים וייתכן מצב בו דייר יקבל שטח העולה על שטח דירתו לפני הפרויקט. הפרשנות המרחיבה מגדירה את שטח הקומה כ"קומה הרעיונית".

תחשיב הקומה הרעיונית יאפשר, על פי רוב, כדאיות כלכלית, יפתח צוהר להתקשרויות עם יזמים ויאפשר את התחדשותן של מאות אלפי הדירות שנדרשות כיום לחיזוק כנגד רעידות אדמה.

 

בתמורה יקבל היזם שנבחר על ידי הדיירים, זכויות מוגדלות וזאת מאחר ואלו נגזרות משטח הקומה הרעיונית. החוקר למועצה הארצית/ לממשלה שנבחר לייעץ לה, קבע לאחרונה בדו"ח מטעמו (שעל פי אותו דו"ח צפויה להיות מאושרת תמ"א 38 בגרסתה החדשה) כי קיימת עדיפות לעיקרון הקומה הרעיונית, הן מהטעם התכנוני שאין לקפח בעלי מבנים שלא ניצלו קודם לכן זכויות שהיו מוקנות להם, והן מהטעם שפרשנות הקומה הרעיונית תגרום לאחידות והתאמה בין כל הבניינים ברחוב ובשטח התכנון בעתיד.

 

שיקול הדעת של מוסדות התכנון המקומיים

 

למרות הקו החיובי המסתמן מטעם הממשלה, שיאפשר כאמור ייתכנות לפרויקטים בתחום תמ"א 38, סעיף 22 לתמ"א 38 מאפשר לאותם מוסדות תכנון מקומיים להפעיל שיקול דעת בבואם לאשר בקשה להיתר לחיזוקו של הבניין כנגד רעידות אדמה.

 

החשש העיקרי של ראשי ערים רבות הוא ב"הצפת" הערים בדירות חדשות שתבנינה, ללא מענה בתשתיות, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ירוקים ועוד. על כן, דיירים רבים שמעוניינים לחזק את בניינם הרעוע, נתקלים לא אחת בעיכובים לא סבירים מטעם העיריות השונות.

 

חשוב להדגיש כי הרבה ראשי ערים ומהבולטים שבהן ראש עיריית גבעתיים, כלל אינם מאמינים בהתחדשות על פי תמ"א 38 בהיתר בניה ומעדיפים תכנון כוללני של מספר בניינים על פי תכניות רחבות היקף שתאפשרנה הפרשות לצרכי ציבור, וכך באופן שיטתי מחליטים לדחות בקשות להיתר לפי תמ"א 38.

 

מאות בעלי דירות, החליטו להגיש ערר על גישה מצמצמת זו של העיריות שאינן "מתלהבות" מתוספת לפי בקשות להיתר בין בחיזוק מצב קיים ובין בהריסה ובניה מחדש של בניינים בודדים.

 

בחודשים הקרובים נבחן כיצד ועדת הערר לתכנון ולבניה שאליה הוגשו העררים, תפרש את עקרון זה והאם הוא חוסה תחת סעיף 22 המאפשר למוסד התכנון להפעיל שיקול דעת כאמור למנוע חיזוק בניין כנגד רעידות אדמה.

 

כלים נוספים שמפעילים מוסדות התכנון למניעת תמ"א 38

 

במבחן התוצאה, לאחרונה קיימת האטה בתחום ההתחדשות העירונית. עמדת ראשי הערים כי "הם לוקחים צעד אחד אחורה בשביל שני צעדים קדימה בעתיד".

 

אותם "שני צעדים קדימה בעתיד" מתפרשים כתכניות רחבות היקף שתאפשרנה מחד תוספת קומות ודירות ומאידך הפרשות לצרכי ציבור שתיתנה מענה לאותה תוספת יחידות דיור בשכונות הצפופות.

 

ולא אחת, ובדגש על התקופה האחרונה דוחים מוסדות התכנון בקשות לחזוק בניין כנגד רעידות אדמה על הסף מבלי להפעיל שיקול דעת עקרוני על פי כל מקרה לגופו בטענה כי "בעתיד" תקודם תכנית רחבת היקף ברזולוציה מקומית ולכן אין לאפשר בינתיים חיזוק בניין בודד בהליך של חיזוק על פי תמ"א 38.

 

חשוב להדגיש כי בבואו של מוסד תכנון למנוע חיזוק בניין על פי בקשה להיתר לתמ"א 38, נדרש הוא לנמק את טעמיו, ורק מטעמים מיוחדים תמנע בקשת הדיירים לחיזוק הבניין, כלומר, הממשלה קבעה בתכנית תמ"א 38 כי החריג הוא הדחייה, והכלל הוא אישור הבקשה לחיזוקו של הבניין בכפוף לתנאים תכנוניים.

 

מאחר ומוסדות תכנון רבים מבינים שסעיף 22 שמאפשר להם שיקול דעת בדחיית בקשה להיתר על פי כל מקרה לגופו, אינו משרת את מטרותיהם בדחייה גורפת (שקיימת תכנית עתידית שתגובש לחיזוק בניין תוך הפרשה לצרכי ציבור), אלא רק אם ינמקו את הדחייה מטעמים מיוחדים, החליטו ליישם יותר ויותר הוראה שמאפשרת להם בחוק לעצור פרויקטים שלמים שבתכנון ושטרם הוגשו כבקשה להיתר.

 

כך לדוגמה פורסמה בימים האחרונים הודעה על ידי עיריית גבעתיים כי בשכונת רמב"ם בעיר, אין לאשר בקשות להיתר לפי תמ"א 38, גם עיריית תל אביב הוציאה הודעה דומה לשכונת רמת אביב בתל אביב, כי לא תתאפשר תוספת קומות על פי תמ"א 38 בין קומה וחצי לשתיים וחצי תלוי באופי המבנים הקיימים והשתלבותם בסביבה. שיטה זו למנוע בקשות להיתר מורכבת מאד ויוצרת פגיעה קשה בבעלי בתים שמטים ליפול ונדרשים לחיזוק מיידי של הבניין כנגד רעידות אדמה.

 

האם עדיפה ציפור אחת ביד משתיים על העץ?

 

האיזון הדק הזה בין הצורך במתן מענה ציבורי כולל ודחיית חיזוקו של בניין כנגד רעידות אדמה על מנת לתכנן תכנון כוללני וארוך טווח שיכול להימשך שנים רבות אם בכלל, מעלה שאלות עקרוניות וחיוניות, האם דחייה זו סבירה, והאם דחייה זו של מוסד תכנון מקומי, למנוע חיזוק בניין שכבר היום כל בעלי הבתים שבו מגובשים ומעוניינים לחזקו היא לגיטימית.

 

כמו-כן עולה שאלה עקרונית האם בכלל קיימת ישימות וייתכנות להתנות הליך חיזוק בניין רק אם עשרה בניינים ויותר יחברו יחדיו ויגישו תכנון כולל על פי תכנית חדשה שמקודמת בעיר תוך הפרשה לצרכי ציבור.

 

יהיו שיגידו שעדיפה ציפור אחת ביד כאשר בסופו של יום מטרת תמ"א 38 היא בחיזוקו של בניין כנגד רעידות אדמה, והחשש הכבד שמוסדות התכנון יתנו את אישור התכניות במספר בניינים הוא שבסופו של יום אף בניין לא יחוזק כנגד רעידות אדמה.

 

לסיכום, בחודשים הקרובים צפויים לנו חידושים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, חידושים אלו, לצד עמדות מוסדות התכנון יכריעו את הכף באם התמ"א תמה או קמה.

 

לעמדת כותב המאמר, שמתמחה בתחום, המדינה אינה יכולה להרשות לעצמה את כשלונה של תכנית זו, ועליה לעודד ברגולציה הן את מוסדות התכנון בתשלומי היטלי השבחה וסבסוד כזה או אחר שינותבו לפיתוח שטחי ציבור, והן את היזמים ובעלי הבתים בזכויות בניה שיאפשרו ויגשימו את התמ"א, לרבות באזורים בהם זו פחות כדאית.

 

מאת: מורן גור, עו"ד. כותב המאמר מנהל את פורום התכנון והבניה והיטלי ההשבחה באתר LAW GUIDE ושותף במשרד עורכי הדין רייסמן - גור, המתמחה בהתחדשות עירונית, תכנון ובניה, ותמ"א 38.


 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות