שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן חשיבותו של עורך הדין בענייני תכנון ובניה

חשיבותו של עורך הדין בענייני תכנון ובניה

 
מאת: עו"ד מורן גור    053-9428415| פורסם ב: 07/07/2016 | צפיות: 2269
5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 2)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: מנחם בגין 7, מגדל גיבור ספורט
  • עיר: רמת גן
  • טלפון: 053-9428415
רוצה שנחזור אליך?
אל עו"ד מורן גור
 

הסתמכותו של דייר תמים על מידע שקיבל מהעירייה


קראו עוד בתחום

מקרה אמיתי משבוע שעבר שהוכרע בוועדת ערר לתכנון ולבניה, שיעיר את עיני כל מי שמתכנן להגיש בקשה להיתר בניה. תארו לכם מצב בו דייר, בעלים של דירה בבניין משותף, מחליט להרחיב את דירתו ולהגיש בקשה להיתר בניה.


על מנת לבדוק את סיכוייה של הבניה המבוקשת מטעמו, פונה הדייר לוועדה המקומית באותה עירייה רלוונטית, מגיש בקשה למידע באמצעות אדריכל או באופן עצמאי, ובסופו של הליך מול הועדה המקומית, מוסרת לו האחרונה מסמך שקובע מה מותר לו לבנות. מסמך זה נקרא תיק מידע.

 

אותו אדם מרוצה מתיק המידע שקיבל מהעירייה, ופונה לאנשי מקצוע, כדוגמת אדריכל, מהנדס, מודד וזאת על מנת שיכינו עבורו בקשה להיתר בהסתמך על תיק המידע שקיבל מהעירייה.

 

למען הזהירות פונה הדייר למחלקת המידע ולגורמים הרלוונטיים בעירייה לאשר מולם שאכן מותר לו לבנות את מה שהוא מתכנן על פי אותו תיק מידע שקיבל והוא מקבל תשובה חד משמעית מהעירייה לרבות במייל מסודר שאין לו כל חשש והוא יכול להתקדם בבניה המיוחלת.

 

הוצאת מאות אלפי שקלים על בסיס מידע שניתן מהעירייה

 

בהסתמכו על תיק המידע והבטחת נציגי אותה עירייה כאמור, מחליט הדייר לשלם לאנשי המקצוע שכר טרחה על מנת שיקדמו עבורו בקשתו להיתר להרחבה המיוחלת.

 

הדייר האופטימי מקבל את הסקיצות מהאדריכל ומתרשם מהרחבת דירתו העתידית לרבות ירידה למרתף תוספת ממ"ד יציאה לגינה משותפת, ושמח על כך שדירתו הצנועה תושבח בקרוב בכמה מיליונים ביחס לשוויה היום, ועל כן השקעה של כ-200 עד 300 אלף שקלים עבור קידום ההליך נראית לו בהחלט לגיטימית.

 

מתברר בהמשך הדרך שיתר הדיירים בבניין לא מעוניינים שאותו דייר ירחיב את דירתו. דיירים אלו מחליטים להתנגד לבקשתו ומגישים התנגדות לוועדה המקומית.


לדעתו האישית של הדייר, סיבת התנגדותם של המתנגדים שטוענים שאין לו את הרוב הדרוש לבקשה להיתר, אינה משכנעת ועצם צרות עיניהם אינה סיבה מספקת שהרי "הוא נהנה והם לא חסרים" ולכן אינו מוטרד כלל מהסיכוי שדיירים אלו יעצרו לו את התהליך על אחת כמה וכמה כי העירייה עצמה גרמה לו להבין שבקשתו לגיטימית.

 

הוועדה המקומית מחליטה לדחות את התנגדויות השכנים

 

ואכן, אותו דייר שייחל לאישור בקשתו להיתר להרחבת דירתו, מקבל לידיו את החלטת הועדה המקומית הקובעת: "לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה".


כעת הדייר מצוי במרחק "פסיעה" מאישור בקשתו ובכפוף לכמה תנאים יוכל להוציא היתר בניה ולהתחיל בבניה.

 

הדייר מתחיל לתכנן את תהליך השיפוץ וההרחבה שייצא אל הפועל בקרוב על פי אישורה של הועדה המקומית את בקשתו, וניפגש עם קבלני ביצוע שיתנו לו הצעת מחיר, מעצבי פנים, אנשי "סטיילינג" ועוד, עם כולם הוא סוגר מראש ומשלם להם מקדמה ואלו כמובן כבר החלו בעבודות התכנון הזמנת החומרים, השרטוטים שכולם מבוססים על התכנית של האדריכל שקיבלה אישור הועדה המקומית כאמור. הכול נראה מאד חיובי והדייר שמח בחלקו.

 

הנה עוברים להם כמעט 30 הימים להגשת ערר על החלטתה של הועדה המקומית לאשר את בקשת הדייר. לפתע, מקבל הדייר בדואר רשום לביתו כתב ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה כנגד החלטת הועדה המקומית לאשר את בקשתו.

 

הליך הערר כנגד החלטת הועדה המקומית

 

חוק התכנון והבניה מאפשר למגיש בקשה ולמתנגד שהתנגדותו נדחתה להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית בתוך 30 ימים מקבלתה. במקרה שמדובר במתנגד רק שמבוקשת הקלה. כאשר ההחלטה נעדרת חוקיות ניתן גם להגיש ערר על נושא זה וועדת הערר מחויבת לדון בערר כאילו הייתה היא הועדה המקומית.

 

המבקש, שלא היה מיוצג קודם לכן ע"י עו"ד לתכנון ולבניה, כבר הוציא כספים רבים על בקשתו, לרבות תשלום לאנשי המקצוע שעשו עבודה רחבה על בסיס הסתמכות המידע מהועדה המקומית, ובכתב טענותיו כותב לוועדת ערר שיש לדחות את ההתנגדות כי הזכות להרחיב מותרת לו תכנונית.

 

המתנגדים, העוררים, שכעת מיוצגים גם כן ע"י עו"ד המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין, טוענים בכתב הערר מטעמם שהמבקש תכנן את ההרחבות שלו בשטח שהוא שטח משותף וגם להם זכויות בו, ולכן על פי חוק המקרקעין חלה עליו החובה להחתימם בטרם יחל בכל תכנון ובניה של "חלומו" להפוך את דירתו הצנועה והזהה לדירותיהם לדירת גן עם מרתף, ממ"ד ויציאה לגינה משותפת. לחילופין שיפנה למוסד המפקח על הבתים המשותפים ויוכיח כי יש לזכותו תימוכין קנייניים.

 

 

לאותו ערר משיבה גם הועדה המקומית וטוענת שיש לדחות את הערר מאחר והיא מוסד תכנון בלבד והיא אינה מוסמכת לבחון מחלוקות על פי חוק המקרקעין ונושאים קנייניים ולכן ככל שלדייר זכויות בבניין בבעלות על דירתו, עבורה זה מספיק, וככל שרוצים העוררים, שיפנו למפקח על הבתים המשותפים ויוכיחו הם שאין תימוכין קנייניים לדייר מבקש הבקשה להיתר.

 

החלטת ועדת הערר ששמטה את הקרקע תחת רגלי הדייר מבקש הבקשה, וביטלה את החלטת הועדה המקומית לאשר הבקשה להיתר


בהמשך לכתב הערר, ועדת הערר מקיימת דיון ושומעת טענות הצדדים שחוזרים על טענותיהם בכתבי הטענות. בענייננו, בסופו של הליך החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה.

 

בשלב זהו הדייר שהסתמך בתום לב על המידע שקיבל מהעירייה לפיו אין מניעה לאשר בקשתו להרחבת דירתו לכדי דירת גן מבין שהוציא מאות אלפי שקלים שלא יוחזרו.

 

הליך זה הוא הליך המתאר את הרגישות בין הליכי התכנון והליכי הקניין. ועדת הערר פרטה בהחלטתה המנומקת "בתיק פרופסור וולבסקי (שפרטיו מצויים בתחתית המאמר)" את הסיבות שהביאוה לבטל את אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

 

הטעם לקבלת הערר וביטול ההחלטה נסוב על כך שאין לדייר זכויות על פי חוק המקרקעין הנקראות זכויות קנייניות - ברכוש המשותף, המקנות לו הזכות לעשות בו כרצונו.

 

בין שאר הנושאים להחלטתה של ועדת הערר להלן ציטוט נבחר: "המשיבים (הדייר) מבקשים לבנות ברכוש המשותף ללא שיש בידם "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק ואולי אף לעידוד בניה בלתי חוקית או לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. משכך ועדת הערר סבורה כי יש לעכב את הדיון בבקשת המשיבים עד להכרעה בסוגיית הקניין".

 

לסיכום, מהי אשמתו של הדייר שלא היה מיוצג, אשר פנה לעירייה וקיבל מהועדה המקומית תיק מידע על בסיסו הסתמך והוציא מאות אלפי שקלים שלא יחזרו.


מהי לכאורה אשמתה של העירייה, הועדה המקומית, אשר בחנה את הבקשה על פי דיני התכנון ובניה ותכניות מתאר שמאפשרות את אותה הרחבה.


מהי אשמתם של הדיירים האחרים שדייר מתעתד לבנות ברכוש משותף בנייה חדשה בשטח ששייך גם להם. לסיכום, החלטתה האחרונה של ועדת הערר בעניין פרופ' ולבסקי שתוארה במאמר זה ממחישה לנו עד כמה חשוב כי כל בקשה להיתר קטנה כגדולה רצוי שתלווה בעו"ד המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין שיוביל את הדייר בהליך בטוח מתחילתו ועד סופו, בהצלחה.

 

 

מאת: מורן גור, עו"ד


תימוכין: החלטת ועדת הערר מיום 30/06/2016 בתיק תא/5674/14 פרופסור ולבסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (משרד עו"ד רייסמן - גור, באמצעות מורן גור (מנהל פורום תכנון ובניה באתר LAW GUIDE ייצג את העוררים בתיק זה).


 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה