שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן ניהל מו"מ בחוסר תום לב: מוכר דירה חויב בפיצויים

ניהל מו"מ בחוסר תום לב: מוכר דירה חויב בפיצויים

 
מאת: דניאל אפרת, עו"ד ונוטריון    | פורסם ב: 09/09/2015 | צפיות: 4194
4.2 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 7)

רוצה שנחזור אליך?
אל דניאל אפרת, עו"ד ונוטריון
מאמרים נוספים
מאת דניאל אפרת, עו"ד ונוטריון
     

    בית המשפט חייב בעל דירה לשלם פיצויים בסך 15 אלף שקלים בגין הפסקת המשא ומתן למכירת הדירה בשלב מתקדם וללא סיבה מוצדקת


    קראו עוד בתחום

    פסק דין של כבוד השופטת קרן אינספלד עוסק בסעיף 12 לחוק החוזים, שתכליתו 'ניהול משא ומתן בתום לב'. סעיף 12 קובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". זהו סעיף חשוב בעסקאות מקרקעין המקבל תוקף מעשי בחיי היומיום.


    בעל הנכס והקונה הפוטנציאלי הגיעו להסכמה לגבי מחיר הדירה ולחצו ידיים. בעקבות כך, עורכי הדין החליפו טיוטות ונקבעה פגישה לחתימה על חוזה. פגישה זו לא התקיימה, ובדיעבד נודע לקונה הפוטנציאלי כי המוכר מכר את הדירה לשוכר שהיה בדירה.


    בית המשפט ניסה להבהיר מהו הקו המפריד בין האינטרס של 'חופש ההתקשרות' וזכותו של כל צד לנהל משא ומתן מקביל עם קונים ונוספים, לבין 'חובת תום הלב' של כל צד כלפי הצד השני במהלך המשא ומתן.


    בית המשפט קבע כי מי שמוכר נכס ורוצה לשמור על זכותו למשא ומתן מקביל עם מספר קונים פוטנציאליים, חייב להצהיר על כוונתו 'ברחל בתך הקטנה' כך שכל מי שמעוניין בנכס יידע על כך ויוכל לשקול את צעדיו, ולהחליט אם הוא מעוניין להמשיך ולהשקיע בניהול המשא ומתן.

    מוכר נכס שלא הצהיר בצורה מפורשת על כוונתו לנהל משא ומתן מקביל, בזמן שהוא מנהל משא ומתן מול רוכש פוטנציאלי אחד הוא לא יוכל לנהל משא ומתן מקביל עם רוכש אחר.


    השופטת הבהירה כי נכון שעל פי סעיף 8 לחוק המקרקעין חייב להיות מסמך בכתב כדי שעסקה במקרקעין תתגבש, ולכן זה לא מספיק לסכם את המחיר וללחוץ ידיים כדי שייחשב הדבר לעסקה במקרקעין. השופטת קבעה כי הסכמתם של הצדדים על המחיר והעברת ההסכמה אל באי-כוחם של כדי שיגבשו הסכם מכר, היא בבחינת 'עליית מדרגה' בתהליך המשא והמתן לקראת חתימת חוזה, משום שהצדדים הביעו את נכונותם העקרונית לעסקת המכר במחיר שקבעו, וככל שההידברות תוליך להסכמה כל אחד מהם יהיה מנוע מלפרוש מהמשא ומתן מבלי שיהיה לו טעם מבורר.


    השופטת קבעה כי השלב שבו הופסק המשא ומתן היה שלב מתקדם, והמוכר לא הצביע על טעם מבורר לסיומו לפיכך המוכר נהג שלא בתום לב במשא ומתן כלפי הקונה הפוטנציאלי וחייב בפיצויים בשווי 15,000 שקלים והוצאות משפט בסך של כ-7,000 שקלים.


    מפסק הדין ניתן ללמוד את המסקנות הבאות:


    שלב המשא ומתן


    חשוב לזהות את 'השלב' של המשא ומתן, והמבחן הוא מבחן עובדתי. האם סוכמו הפרטים המהותיים של העסקה? האם הוחלפו טיוטות? מהם הנושאים שנשארו ללא הסכמה? האם המחלוקות מהותיות או שהן בעלות משקל נמוך יחסי? ככל שהשלב יותר מתקדם, כך סביר להניח שהצדדים רציניים בכוונתם לחתום על החוזה, וככל שכך, צריכה להיות סיבה טובה לסיום המשא ומתן.


    גילוי לב של העובדות המשמעותיות בהתאם לנסיבות על פי המבחן האובייקטיבי


    חשוב ליידע את הצד השני על כל כוונה שיש בה השפעה על המשך המשא ומתן. חשוב לגלות כל פרט שיש בו כוח להשפיע על הכוונה והעל הציפייה להגיע לגמירות דעת סופית וחתימה על החוזה. 'גילוי נאות' הוא עיקרון הדדי, וסעיף 12 לחוק החוזים חל על שני הצדדים באותה מידה, כך שגם קונה יכול להיחשב למי שפעל שלא בתום לב במשא ומתן.


    חשוב להגדיר ציפיות מראש


    חשוב להבהיר 'ברחל בתך הקטנה' מהן הציפיות שכל צד יכול לצפות מהצד השני, ולא לצאת מנקודת הנחה שניתן לפרוש מהמשא ומתן באופן מפתיע. הנחת יסוד זו שגויה כיוון שכשיש עליית מדרגה במשא ומתן, אם הצדדים אינם מיידעים אחד את השני על האפשרות שהם עלולים לפרוש מהמשא ומתן, הצד השני מצפה ציפייה סבירה כי ההסכם ייחתם ועלול להשקיע משאבים להבאת ההסכם לחתימה בכתב או לשנות את מצבו לרעה בהתבסס על המצג שהוצג בפניו על ידי המוכר.


    חשוב להדגיש כי נכון שכל עוד לא נחתם חוזה אפשר לפרוש מהמשא ומתן, אך חשוב להבהיר לצד השני שמסתמך על העובדות מהי הכוונה האמיתית כדי שהוא יוכל להתאים את עצמו לנסיבות, ולמנוע ממנו את ההפתעה מעובדות משמעותיות כגון משא ומתן עם קונים אחרים.
     


    המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

    דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
    עוד בנושא מקרקעין נדלן
    חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
    בני זוג חתמו על הסכם שכירות אולם לבסוף לא נכנסו בפועל להתגורר בדירה, ואף לא שילמו את שכר הדירה. בעל הדירה לא הצליח למצוא דיירים חדשים במשך תקופה ממושכת. בית המשפט חייב את השוכרים לפצות אותו בגין הפרת החוזה, בסכום של 86 אלף שקלים
    מאת: LawGuide | 10/07/2019
    תשובות של עורכי הדין בפורום
    (פרסום ממומן)


    גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
    עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
    עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
    סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
    עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
    עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
    עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
    עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
    עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
    שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
    גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
    עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
    ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
    עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
    עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים