שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן כיצד מנהלים בית משותף ומה דין הרכוש המשותף?

כיצד מנהלים בית משותף ומה דין הרכוש המשותף?

 
מאת: רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין    053-7101880| פורסם ב: 24/03/2015 | צפיות: 3956
3.5 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 2)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: שפע טל 1
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-7101880
רוצה שנחזור אליך?
אל רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
 

בעלי דירות בבית משותף? כך תימנעו מסכסוכים מיותרים עם השכנים בקשר לשימוש ברכוש המשותף


קראו עוד בתחום

לעתים מתעוררות מחלוקת באשר לשימוש וניהול רכוש משותף בבית המשותף. מי מן הדיירים מעוניין להרחיב את הדירה שלו, לבצע שדרוגים לבניין הקיים, להקים מעלית וכדומה. על דיירים בבניין משותף לדעת כיצד עליהם להתנהל במסגרת הבית המשותף, כיצד יש להשתמש ברכוש המשותף וכיצד ניתן לשפץ או להרחיב את דירתם, אם בכלל.


שימוש ברכוש המשותף


רכוש משותף הוא כל החלקים בבית המשותף חוץ מאלו הרשומים כדירות, ובין היתר הקרקע, קירות חיצוניים, מעליות, גגות, מקלטים, חדרי המדרגות, מתקני הסקה ועוד.


ניתן לקבוע בתקנון הבית המשותף כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת, כאשר חלק ממתקני הרכוש המשותף אינם ניתנים להצמדה.


ההלכה הרווחת היא כי כל דייר בבית המשותף זכאי להשתמש ברכוש המשותף, כל עוד השימוש הוא סביר ורגיל וכן הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים, וזאת ללא צורך בהסכמה מפורשת של יתר הדיירים.


הנה כי כן, אין צורך במתן הסכמה מפורשת או מכללא של רוב דיירי הבניין כדי שאחד הדיירים ישתמש במתקנים המשותפים של הנכס, בתנאים המפורטים לעיל.


נשיאה והשתתפות בהוצאות הבית המשותף


חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע במפורש כי בעלי הדירות יישאו בהחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ובניהולו על פי שיעור החזקתם בבית המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.


דומה כי אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, על כל דייר לשאת בהוצאות הבית המשותף בהתאם לשיעור החזקתו בבית המשותף.


שימוש בחניות הבית המשותף


סכסוכי שכנים רבים נסובים סביב השימוש בחניית הבית המשותף, כאשר החניות אינן מוצמדות למי מהדירות וכאשר אין כל החלטה אופרטיבית של הבית המשותף לעניין חלוקת החניות.


החניה מהווה חלק מן הרכוש המשותף בבניין, וכל דייר רשאי להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, כל עוד הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים.


מהו שימוש סביר ורגיל? ההלכה הרווחת בהתאם לפסיקה היא כי מדובר בשימוש המתאים לייעודו של החלק ברכוש המשותף, בהתאם לתנאי הזמן והמקום או כוונת בעלי הדירות. הכוונה בתנאי המקום היא המקום שבו נמצא הבית המשותף או ייעודו: מגורים, מסחרי, משרדים וכדומה. הכוונה בתנאי הזמן היא האילוצים והדרישות שהמציאות מכתיבה.


מן האמור נובע כי כל מקרה ייבחן לגופו ומומלץ לעשות הסדר דיירים לחלוקת החניות. עם זאת, ברור כי מדובר ברכוש משותף אשר אין באפשרות מי מן הדיירים למנוע מדייר אחר להשתמש בו. לעניין זה, מניעה של שימוש ברכוש המשותף על ידי דייר אחר יכול שתתבטא גם בחניית שני רכבים בבית המשותף, כאשר מספר החניות הוא כמספר הדירות.


הסגת גבול או פלישה


השתלטות מי מדיירי הבניין על הרכוש המשותף או מקצתו היא שכיחה למדיי. ישנם מקרים שבהם אחד הדיירים החליט להשתלט על חלק מהרכוש המשותף שלא כדין, כאשר המקרה השכיח ביותר הוא המפורט לעיל, כלומר השתלטות על מספר חניות.


במקרים מסוימים דיירים משתלטים שלא כדין על חלקים מהרכוש המשותף, למשל מתקני הסקה, גג הבית המשותף, מקלט, חלקים מהחצר המשותפת ועוד. הדין מאפשר להתמודד עם אותם מסיגי גבול על ידי פנייה לערכאות המתאימות והגשת תביעה לסילוק ידם מהרכוש.


אין אפשרות לגרוע מזכויות בעלי הדירות ללא הסכמתם


חשוב לציין כי לא ניתן לגרוע מזכויותיהם של בעלי הדירות ללא הסכמתם. כמו כן, אין אפשרות להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, כפוף לתיקון התקנון ובהתאם להוראות חוק המקרקעין.


ניהול תקין של הבית המשותף טומן בחובו חובות וזכויות. לבעלי הדירות יש זכויות קנייניות בנכס וכן זכות להשתמש ברכוש המשותף, כפי שמבואר לעיל. סכסוכי שכנים ואי הסכמות הנוגעים לניהול הרכוש המשותף הם שכיחים למדי. ישנן מספר דרכים לאכוף את מרות הדין על דיירים אשר משתמשים ברכוש המשותף שלא כדין, או דיירים המסרבים לביצוע הליכים כגון תמ"א 38 ללא כל טעם מיוחד. אנו ממליצים להיוועץ עם עורך דין הבקיא ברזי דיני המקרקעין בטרם ביצוע כל פעולה, ולצורך מתן ייעוץ משפטי הנוגע לזכויות ולחובות בבית המשותף.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין