שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן האם גג בניין משותף שייך בהכרח לכל דיירי הבניין?

האם גג בניין משותף שייך בהכרח לכל דיירי הבניין?

 
מאת: יעל הראל משרד עורכי דין    | פורסם ב: 06/01/2015 | צפיות: 18253
4.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 45)

רוצה שנחזור אליך?
אל יעל הראל משרד עורכי דין
מאמרים נוספים
מאת יעל הראל משרד עורכי דין
     

    השכן מלמעלה בנה או מתכוון לבנות על הגג? מה קורה כאשר אחד הדיירים "משתלט" על הנכס והאם הגג שייך לכולם? כל התשובות במאמר שלפניכם


    קראו עוד בתחום

    פעמים רבות קורה שהדייר הגר בקומה העליונה, בנה על הגג או התחיל בהליכי קבלת היתרי בנייה לשם בנייה על הגג. הדבר מקומם דיירים רבים מהבית המשותף ומרביתם מגישים התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וסבורים שהיא תעשה צדק עמם.


    אולם למעשה, הדבר איננו נכון כלל, הועדה המקומית עוסקת בהליכי רישוי והיתרים שזהו הפן התכנוני ואין מעניינה של הועדה המקומית למי שייך הגג או זכויות הבנייה.


    לעתים לדייר אכן ישנה זכאות לבנות והדיירים אינם מודעים לכך מפני שבעסקאות קודמות ניתנו הסכמות שקיבלו תוקף בתקנון מוסכם ונרשמו, ובעת רכישת הדירה לא היו מודעים לכך.


    על מנת להבין האם השכן רשאי או לא רשאי לבנות על הגג יש לבחון 3 נושאים מהותיים:


    1. למי שייך הגג מבחינה קניינית משפטית?


    ברירת המחדל הינה כי גג בבית משותף הינו רכוש משותף, ועל כן כל אחד מדיירי הבית המשותף זכאי לעשות בו שימוש סביר, אך לא ייחודי.

     

    ניתן להצמיד את הגג לאחד מהדיירים, לאו דווקא לדייר שהגג צמוד אליו פיזית, ומשמעות ההצמדה הינה כי הגג הופך מרכוש משותף לחלק מדירתו של הדייר שאליה הוצמד הגג. לפיכך, הוא רשאי לרשום את הגג כחלק מדירתו בטאבו, והוא רשאי להחזיק ולעשות בו שימוש ייחודי.


    כיצד מצמידים חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית?


    תקנון הבית המשותף הינו מסמך המסדיר את היחסים בין הדיירים, ובין היתר את נושא זכויות הבניה, הרכוש המשותף ועוד. אם התקנון נרשם בטאבו הוא אף מחייב צדדים שלישיים.


    הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה צריכה להיעשות בתקנון ונדרשת הסכמת כל הדיירים.


    לכלל זה ישנו חריג והוא מצוי בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, המאפשר להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף בבניין המשותף לדירה פלונית, אם ההצמדה נעשית לצורך הרחבת הדירה שאליה מעוניינים להצמיד את הרכוש המשותף.


    במקרה זה נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות, ושני שלישים מהרכוש המשותף הוצמדו לדירותיהם.


    חשוב לבדוק האם הגג הוצמד והאם ההצמדה נעשתה כדין. העתק מתקנון הבית המשותף ניתן להוציא מהטאבו, ובמקרים בהם הבית המשותף טרם נרשם בטאבו יש לבדוק בחברה המשכנת האם ישנם הסכמים כתובים לגבי הצמדות של רכוש משותף או הענקת זכויות בנייה.

     

    2. למי שייכות זכויות הבנייה, והאם הצמדת הגג מכילה בתוכה את ההסכמה או את הזכות לבנות?


    הצמדת הגג באופן קנייני אינה מקנה לבעל הדירה אליה הוצמד הגג את הזכות לבנות עליו.


    זכויות בנייה הוגדרו בהלכה ובפסיקה ונקבע כי הן אינן עונות להגדרת הרכוש המשותף, אלא הן נכס שנמצא בבעלות משותפת של כלל דיירי הבית המשותף.


    לזכויות בנייה יש ערך כלכלי רב, ולכן נדרשת הסכמה מפורשת של כל דיירי הבית המשותף להענקת זכויות הבנייה, אלא אם חל סעיף 71ב לחוק המקרקעין שאז נדרשת הסכמת רוב הדיירים. ההסכמה צריכה להיעשות בכתב והיא צריכה להיות מפורשת. כמו כן, ניתן ורצוי לרשום את הצמדת זכויות הבנייה בתקנון המשותף.


    3. מהם אחוזי הבנייה שבעל דירה פלונית, אליה הוצמד הגג, רשאי לממש?


    קרו מקרים בהם הוצמד הגג לדירה פלונית כדין והוצמדו זכויות הבנייה בתקנון המשותף, ונותרה הסוגיה מהם אחוזי הבנייה שאותו בעל דירה פלונית יכול לממש?


    לכל בית משותף ישנה תכנית בניין עיר המפרטת את אחוזי הבנייה של אותו בניין, הביטוי "אחוזי בנייה" משמעו שיעור השטח המותר לבנייה (שטח הרצפה) מתוך שטח המגרש שעליו מבקשים לבנות.


    בדרך כלל, בבנייה רוויה התכנית מאשרת את ניצול אחוזי הבנייה לגובה, כלומר אם ישנן עוד אחוזי בנייה בלתי מנוצלים בבית המשותף, המקום היחיד בו יהיה ניתן לנצל אותן הוא על הגג.


    האם הענקת זכויות בנייה משמעותה כי בעל הדירה רשאי לנצל את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבית המשותף?


    בפסיקה נקבע כי ניצול אחוזי הבנייה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מקטין את ערכן של הדירות האחרות שכן אם הבית יזדקק בעתיד למבנה משותף, או אם בעלי הדירות ירצו להרחיב את הדירות הקיימות, הם עלולים לעמוד בפני שוקת שבורה או שבורה בחלקה מחמת ניצול אחוזי הבניה על ידי אחד הבעלים.


    נניח ואושרו שתי קומות לבנייה על הגג, אחוזי הבנייה הללו שייכים לכל דיירי הבית המשותף וברירת המחדל היא כי בעל הדירה המבקש לממש את זכותו לבנות, צריך לעשות זאת בהתאם לחלק שלו ברכוש המשותף, קרי זכויות בנייה יחסיות. אלא אם כן, הענקת זכויות הבנייה כוללת בתוכה או באופן מפורש את הזכות לנצל את כל אחוזי הבנייה של הבית המשותף, או שניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים כי הם התכוונו להעניק את מלוא אחוזי הבנייה.


    אם הנכם מתכוונים לרכוש דירה, או אם הנכם דיירים בבית משותף הנתקלים בבעיה מסוג זה, או דיירים המתכוונים להעניק או לוותר על זכויות בנייה, רצוי להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום על מנת למצות את כל זכויותיכם ועל מנת לחסוך אי נעימויות והפתעות.

     


    המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

    דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
    עוד בנושא מקרקעין נדלן
    חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
    בני זוג ששכרו דירה בזיכרון יעקב, לא פינו אותה אף על פי שהחוזה נגמר לפני חמישה חודשים, ואף הפסיקו לשלם את שכר הדירה. בית המשפט לא השתכנע מטענתם כי בעלי הדירה האריכו את תקופת השכירות בעל פה, והורה להם להתפנות עד סוף החודש
    מאת: LawGuide | 20/05/2019
    תשובות של עורכי הדין בפורום
    (פרסום ממומן)


    גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
    עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
    גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
    מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
    משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
    שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
    עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
    עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
    ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
    עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
    עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
    עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
    דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
    עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
    גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38