שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן עסקת תמ"א 38: האם יש לשלם עמלת תיווך?

עסקת תמ"א 38: האם יש לשלם עמלת תיווך?

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 19/08/2014 | צפיות: 7687
4.6 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 11)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
רוצה שנחזור אליך?
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון
 

האם גם בפרויקט התחדשות עירונית יש לשלם עמלת תיווך? ומה קבע בעניין בית המשפט כאשר בהסכם התיווך לא צוין כי מדובר בפרויקט תמ"א 38?


קראו עוד בתחום

רבות נכתב על הקושי בגיבוש הסכמה של בעלי הדירות בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי). קושי זה נובע לעיתים ממשקעי עבר שבין בעלי הדירות, ולעיתים משאלת אופן חלוקת התמורה שתתקבל בעסקה. אולם, ברור לכל, כי גישור על כל הפערים שבין בעלי הדירות ביחס לפרויקט איננה מספקת, שכן, כדי לקיים את הפרויקט יש צורך לאתר יזם בעל ידע וכישורים מתאימים, שיאות ליטול על עצמו את ביצועו.

 

כיצד נוצר אם כן הקשר הראשוני בין הצדדים בעסקת תמ"א 38?

 

בעניין זה, קיימים הבדלים בין עסקת תמ"א 38 ובין עסקאות מכר אחרות, כמו למשל מכירת דירת יד שניה.

 

שוני אחד מתבטא במישור היוזמה: בעסקת מכר דירה, תבוא תמיד היוזמה למכירה מצד המוכר, בעוד שבעסקת תמ"א 38 באה היוזמה, לא אחת, דווקא מצד היזמים הפועלים מצידם לאיתור בניינים פוטנציאליים ונוקטים כלפיהם בפניה יזומה.

 

שוני נוסף, מתבטא באופי "פעולות השיווק" המבוצעות על ידי בעל היוזמה. בעוד שמוכר דירה יפעל בדרכים המקובלות לשיווק הנכס ולאיתור רוכשים, כמו פרסום בעיתונות ובאתרי אינטרנט ופניה למתווכים, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית לא נראים פרסומים רבים בעיתונות ובאתרי האינטרנט.

 

ומה באשר לתחום התיווך בעסקאות תמ"א 38?

 

תחום זה קיים אולם לא בצורתו הקלאסית. הקשר הראשוני בין בניין פוטנציאלי ובין יזם מתעניין, נעשה לרוב באמצעות פניה של בעלי דירות ליזמים שהומלצו על ידי מקורבים או מכרים, או כאמור באמצעות פניה הפוכה מצד יזמים לבניינים פוטנציאליים.

 

המתווכים המורשים אמנם לא משכו את ידיהם משוק עסקאות ההתחדשות העירונית, אלא שנראה כי הפרמטרים הנהוגים בעסקאות "רגילות", לא חלים בהכרח באופן זהה בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.

 

עניין מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת ערעור על פסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום במסגרתו חויב יזם תמ"א 38 לשלם למתווך דמי תיווך בגין בניין שאיתר המתווך עבורו בחיפה, שהוליד פרויקט תמ"א 38 אשר בוצע והושלם.

 

היזם חתם על התחייבות לשלם למתווך דמי תיווך. לאחר שהעסקה יצאה אל הפועל, דרש המתווך לקבל דמי תיווך בסכום הנגזר משווי הדירות שימכור היזם לצדדי ג' לאחר ביצוע הפרויקט.

 

היזם מצידו סרב לשלם את דמי התיווך, וטען כי חסרים מספר נתונים מהותיים בהסכם שנחתם, ועל כן הוא אינו מקיים את דרישת הכתב. לפי טענתו, ההסכם כלל איננו רלוונטי לעסקת תמ"א 38 משום שצוין בו כי מדובר ב"עסקה לבניה בקומבינציה" ולא כי מדובר בעסקת תמ"א 38, וכן, מאחר ואין לחשב את דמי התיווך כנגזרת משווי דירות היזם.

 

בית משפט השלום פסק, כי נוסח הסכם התיווך עומד בדרישת הכתב, ולמרות שלא צוין בו במפורש כי עניינו בעסקת תמ"א 38 הוא מחייב.

בית המשפט אף הוסיף וקבע, כי המתווך היה הגורם היעיל בעסקה ועל כן הוא זכאי לדמי התיווך.

 

בנוגע לסכום דמי התיווך להם זכאי המתווך, קבע ביהמ"ש כי יש לגזור סכום זה משווי דירות היזם בפרויקט.

 

היזם לא השלים עם פסק הדין וערער לבית המשפט המחוזי, שם העלה טענות נוספות ובמיוחד את הטענה כי אין לחשב את דמי התיווך כנגזרת משווי מכר דירות היזם. לטענתו, יש להבחין בין שתי עסקאות המתבצעות במסגרת פרויקט תמ"א 38 כאשר האחת הינה עסקת תמ"א 38, והשניה הינה עסקת מכר דירות היזם, לאחר שהושלמה למעשה עסקת התמ"א.

 

עוד טען היזם, כי המתווך מעורב רק בעסקה הראשונה ולכן הוא זכאי לדמי תיווך רק משווי עסקה זו, ולא כנגזרת משווי מכר דירות היזם אשר במכירתן לא היה מעורב כלל. הוא אף ביקש להציג בערעור שומה שקיבל ביחס לעסקה הראשונה.

 

מנגד, טען המתווך כי מדובר בטענות חדשות שמעלה היזם, שאין לקבלן במסגרת הליך הערעור.

 

לאחר בחינת טענות הצדדים, החליט בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור ולהותיר את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו.

 

בדחיית הערעור, קבע בית המשפט המחוזי כי הטענות בדבר קיומן של שתי עסקאות ובדבר שוויה של העסקה הראשונה, לא נטענו ולא הוכחו על ידי היזם בהליך הקודם בבית משפט השלום, למרות שניתן היה להציגן ולהוכיחן, ואין לאפשר הצגתן במסגרת הערעור. אי לכך, נקבע, כי נכונה קביעת בית משפט השלום שחישב את דמי התיווך כנגזרת משווי דירות היזם.

 

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי הסכם התיווך שריר ומחייב, הגם שלא צוין בו במפורש כי עניינו בפרויקט תמ"א 38.

 

לפיכך, היזם המתחייב לשלם למתווך דמי תיווך עבור פעולת תיווך שהביאה להתקשרות עם בניין ולביצוע פרויקט תמ"א 38, ישלם את דמי התיווך בסכום הנגזר משווי עסקאות המכר של הדירות החדשות שיבנו בפרויקט.

 

נראה, כי קיים קושי לוגי בתוצאה זו אשר התאפשרה בעיקר נוכח מחדלים משפטיים פרוצדורליים מצד היזם.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
מאת: LawGuide | 16/06/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור