שלח הודעה ללא התחייבות

יזמי קבוצות רכישה

 
מאת: ארז הימן, עו"ד ונוטריון    053-9428823| פורסם ב: 26/11/2012 | צפיות: 2905
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: שד` שאול המלך 39
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-9428823
רוצה שנחזור אליך?
אל ארז הימן, עו"ד ונוטריון

קבוצת רכישה הינה למעשה התארגנות של מספר אנשים פרטיים אשר מתקשרים על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים משותף ללא תלות ביזם ואו קבלן.


קראו עוד בתחום

פרסומים בעיתונות ובתקשורת, אשר מודיעים על התארגנותה של קבוצת רכישה, מושכים לא אחת את עינם של רוכשי דירות פוטנציאלים.

 

יוזמי הקבוצה מבטיחים לפונים שורה של הבטחות מפליגות כגון דירות יוקרה במחירים נמוכים, מגורים לצד שכנים איכותיים, יכולת השפעה על רמת הגימור וסגנון המגורים ועוד. קבוצות רכישה הפכו בשנים האחרונות ליזמות נדל"ן פופולארית ביותר בישראל אך חשוב לדעת מספר פרטים בנוגע אליהן. 

 

מהי קבוצת רכישה?

 

קבוצת רכישה הינה למעשה התארגנות של מספר אנשים פרטיים אשר מתקשרים על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים משותף ללא תלות ביזם ואו קבלן. קבוצת הרוכשים מאתרת את הקרקע, פועלת לגייס רוכשים ומקבלת מאנשי הביצוע והקבלנים הצעות מחיר.

 

הקבלן בקבוצת רכישה הינו מבצע בלבד, וזאת בניגוד למיזם קבלני בו הוא האחראי על רכישת הקרקע, תכנון הפרויקט, תשלום האגרות והיטלי הפיתוח, השגת היתרי הבנייה, מימון וכמובן בנייה.

 

ישנן שתי שיטות היום באמצעותן ניתן לבצע קבוצת רכישה. לפי השיטה הראשונה, מתקשרים הרוכשים עם גורם מקצועי הנדסי אשר מנהל את הפרויקט החל מגיוס הקבלנים והמתכננים, דרך הפיקוח על הבנייה, וכלה בבניית הפרויקט בפועל.

 

על פי רוב, משולמים לגורם המקצועי דמי ניהול ממוצעים של כעשירית ממחיר הבנייה. חסרונותיה של השיטה הנ"ל היא בכך שהיא דומה מבחינה רעיונית למיזם הקבלני ועל כן עיניהן של רשויות המס בוחנות אותה בקפדנות. השיטה השנייה הינה על ידי איתור קרקע פוטנציאלית ורכישת חלקים יחסיים ממנה על ידי כל אחד מן הרוכשים. מכאן, בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם ועליהם לנהל את הבנייה על ידי שכירת קבלן מבצע.

 

תהליך גיוס הרוכשים, לאחר איתור הקרקע, מתבצע בניגוד לפרויקטים אחרים בשקט וזאת מתוך מאגר אשר קיים אצל המשווקים. על פי רוב, מדובר בחבר מביא חבר או על ידי פרסום מינורי וממוקד במדיומים רלבנטיים. מטרת העל בהליך גיוס הרוכשים הינה לגבש רשימה הומוגנית ככל הניתן.

 

לאחר גיוס הרוכשים, יש לפנות לקבלת אישורים לתוכניות הבנייה וכל רוכש מקבל חלק יחסי אשר נרשם על שמו בטאבו.

 

במקביל, הסכם שיתוף נחתם בין הרוכשים לבין עצמם וממונה מנהל או ועד לפרויקט (עבור דמי ניהול). הועד מאתר קבלן על ידי מכרז קבלנים ומתנהל מולו עד לתום הבנייה. מבחינה כלכלית, כל רכוש משלם תחילה עבור הקרקע ויתרת הסכום מועברת בהתאם לחוזה מול הקבלנים בתשלומים (על פי רוב בהתאם להתקדמות בפרויקט).

 

חלוקת הדירות

 

ההחלטה לגבי איזו דירה תירכש על ידי איזה רוכש הינה אחד השלבים הבעייתיים בקבוצות רכישה. הדירות שונות זו מזו בגודלן, בכיווני האוויר, בקומה, במיקום בבניין וכדומה. הבעיות מורכבות יותר כאשר עסקינן בקבוצת רכישה אשר מטרתה הינה בנייה לגובה.

 

ישנן דרכים שונות ליישב מחלוקות אלו, בדרך של "כל הקודם הזוכה", על ידי הגרלה, וכמובן – על ידי הסכמה בין הרוכשים. היתרון הבולט של קבוצות הרכישה הינו יכולתם של הדיירים להשפיע על הסטנדרט של הדירה והרכוש המשותף בדרך דמוקרטית. כמו כן, הדיירים מקבלים החלטות משותפות בנוגע לגימור כגון פרקטים, גן, חימום, מעלית וכדומה.

 

חיסכון כספי, האמנם?

 

על פי רוב, יזמי קבוצות רכישה טוענים בפני הרוכשים כי החיסכון הפוטנציאלי הטמון בהצטרפות לקבוצה הינו בשיעור של כ-20%. עם זאת, חשוב לדעת כי החיסכון הכספי משתנה בשיעורו בין פרויקט לפרויקט ובין קבלן לקבלן. אכן, החברים בקבוצת הרכישה, בניגוד לרוכשי דירות מקבלן, חוסכים את הרווח היזמי של הקבלן. עם זאת, עלויות ניהול קבוצת רכישה נוגסות לא אחת בחיסכון ושיעורם יכול להגיע עד 10% ואף יותר.

 

חיסכון נוסף נוגע לעלויות המס. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, בה תשלום המס נוגע למלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, קבוצת רכישה משלמת מס על רכישת הקרקע בלבד. עם זאת, קבוצות הרכישה נוגעות פעמים רבות לאזורים מבוקשים ועל כן חיסכון זה נשחק. חברי קבוצת רכישה חוסכים באופן משמעותי גם באפיק המע"מ, אשר אינו משולם כאשר קרקע נרכשת מגורם פרטי.

 

יש לציין כי בשנים האחרונות הוגברה האכיפה והבדיקה הנוגעות לקבוצות רכישה. לעיתים, כאשר רשויות המס סבורות כי מדובר בעסקה קבלנית במהותה האמיתית, ייתכן ויחויבו הרוכשים במיסים הרגילים.

 

לסיכום,

 

קבוצות רכישה אינן מהלך פשוט ועל כן מומלץ כי בטרם תתקשרו עם קבוצה כאמור, תפנו לעורך דין מטעמכם העוסק בתחום זה. ישנם מספר היבטים אשר כדאי לבחון בנוגע לקבוצת הרכישה כגון תחשיב עצמאי של כדאיות הקרקע, ווידוא כי אכן מדובר בקבוצת רכישה אמיתית (ולא ב"עסקת קבלן בתחפושת"), התחקות אחר היכולת להשיג היתרי בנייה, בדקו את הליווי המשפטי והפיננסי אשר ניתן על ידי זהות המארגן וכדומה.


עודכן ב: 26/11/2012

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדל"ן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדל"ן
זוג רוכשי דירת פנטהאוז אמנם קיבלו את הדירה בזמן, אולם לא הותקן בה מטבח, והחברה שממנה נרכשה הדירה התעכבה בבנייתו. בית המשפט קבע שמדובר בהפרת הסכם המכר, וחייב את החברה בפיצויים של כ-34 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 31/10/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות מקרקעין והסכמי מכר, דיני עבודה, משפט מסחרי ולשון הרע.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עו"ד רון שוורץ עו"ד רון שוורץ אזור המרכז053-9377935מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דיןרועי ורשבסקי, משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101880ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל