שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדל"ן בית משותף – ניהולו וסכסוכי שכנים

בית משותף – ניהולו וסכסוכי שכנים

 
מאת: ארז הימן, עו"ד ונוטריון    053-9428823| פורסם ב: 25/11/2012 | צפיות: 2845
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: שד` שאול המלך 39
  • עיר: תל אביב
  • טלפון: 053-9428823
רוצה שנחזור אליך?
אל ארז הימן, עו"ד ונוטריון

בית משותף מנוהל באופן עקרוני על ידי הדיירים באמצעות אסיפת דיירים. על פי החוק, יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים מראש.


קראו עוד בתחום

מדינת ישראל הינה מדינה אשר שטחה אינו גדול ועל כן מרבית האזרחים בה גרים בבתים משותפים. צורת מגורים זו, אשר נפוצה בעיקר באזור המרכז, יוצרת לא אחת מתחים בין הדיירים השכנים.

 

מבחינה משפטית, בית משותף הינו בניין אשר נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, ישנם בתים משותפים בישראל אשר מתנהלים כמשותפים הלכה למעשה ואינם רשומים בפנקס הנ"ל. במקרים אלו, ייתכן וחלות הוראות החוקים הרלבנטיים גם על הבתים הללו.

 

ניהול בית משותף

 

בית משותף מנוהל באופן עקרוני על ידי הדיירים באמצעות אסיפת דיירים. על פי החוק, יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים מראש. כמו כן, על מנת לנהל את הבית המשותף מומלץ להקפיד על עריכת תקנון הבית המשותף. מדובר במסמך אשר מטרתו להסדיר את יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבניין והוא מסמך מחייב.

 

תקנון הבית המשותף עוסק בסוגיות הקשורות לניהול והאחזקה של הבית המשותף לרבות ניהול אסיפות דיירים, מינוי הוועד, ביצוע תיקונים, אחזקת הרכוש המשותף וכדומה. ניסוח התקנון נעשה במקביל לרישום הבית בטאבו וניתן לשנותו ברוב של 66% מבעלי הדירות.

 

במידה ובעלי הדירות בבית המשותף לא קבעו ואו לא הסכימו על תקנון משותף, חל עליהם התקנון המצוי אשר מנוסח כתוספת לחוק המקרקעין.

 

החלטות שונות אשר מתקבלות בבית המשותף חייבות לקבל רוב רלבנטי על פי חוק המקרקעין וחוקים נוספים. לדוגמא, במידה ובעלי הדירות בבניין מעוניינים להעביר את ניהולו לחברה חיצונית, החוק קובע כי יש לקבל לכך את הסכמתם של הדיירים אשר 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

 

זאת לעומת החלטות אחרות, כגון החלפת ספק גז, אשר יכולות להתקבל באחוזים נמוכים יותר. כאמור, החלטות שונות דורשות רוב שונה. לפיכך, במידה וקיימת מחלוקת בבית המשותף בנוגע לרוב הדרוש לשם קבלה וביצוע של החלטה מסוימת, מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בתחום זה.

 

נציגות הדיירים וועד הבית

 

תפקידו של וועד הבית הינו לדאוג לתחזוקה של הרכוש המשותף והבית המשותף. כמו כן, נציגות הדיירים מחויבת לבצע תיקונים אשר אי ביצועם עלול לגרום לפגיעה ברכוש המשותף או בדירות בבניין.

 

 

החוק מתיר לנציגות הדיירים את הזכות להתקשר מול גורמים חיצוניים בחוזים והסכמים משפטיים, וכן לנקוט בהליכים משפטיים בשמם של בעלי הדירות. אי לכך, חובה על הנציגות לנהל פנקס הכנסות והוצאות בו יערכו חשבונות כספיים אשר יוצגו אחת לחצי שנה בפני אסיפת הדיירים. כמו כן, על הנציגות לנהל חשבון בנק נוסף על שם הבית המשותף.

 

סכסוכי שכנים

 

היות ומגורים משותפים עלולים להיות קרקע פורייה לוויכוחים וריבים, ובהתחשב במספר הרב של האזרחים בישראל החיים בבתים משותפים, סכסוכי שכנים הינם תופעה שכיחה. הגורמים לסכסוכים אלו הינם רבים ומגוונים וביניהם ניתן למנות רעש, הקמת מעלית, הרחבות, ניהול עסקים בבניין, שיפוצים, תמ"א 38, מכירת נכסים, בעלי חיים, פיצול דירות, חנייה וכדומה.

 

ישנן מספר דרכים באמצעותן ניתן להתמודד עם סכסוכי שכנים. על פי רוב, מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בתחום זה על מנת לקבל ייעוץ משפטי ומידע מפורט אודות זכויותיהם כבעלי דירות בבניין וההגנות החלות עליכם מכורח החוקים הרלבנטיים. סכסוכי שכנים מגיעים לא אחת לפתחן של הערכאות המשפטיות. אי לכך, פנייה לעורך דין מומלץ כי תעשה בהקדם.

 

ישנן שלוש דרכים עיקריות באמצעותן ניתן לפתור סכסוכי שכנים – פנייה למפקח על רישום המקרקעין, גישור ובוררות, או בתי המשפט הרגילים. אל מפקח רישום המקרקעין מגיעים מדי שנה מקרים רבים של סכסוכי שכנים הנוגעים לבית המשותף ולרכוש המשותף.

 

סמכויותיהם של המפקחים הינם כסמכותו של בית משפט שלום ובישראל תשעה גופים אשר מפקחים על בתים משותפים. המפקחים צמודים ללשכות רישום המקרקעין-הטאבו. סכסוכי שכנים יכולים להגיע לבתי המשפט בעקבות מטרדים אשר עילתם נובעת מפקודת הנזיקין (כגון בעלי חיים, רעשים וכדומה). בית המשפט הינו הכתובת במקרה במידה וסכסוך השכנים הינו מורכב ומערב צדדים שלישיים (כגון העירייה).

 

דרך נוספת לפתור סכסוכי שכנים הינה באמצעות פנייה להליכי גישור ובוררות. יתרונותיהם של הליכים אלו הוא בכך שהם יכולים לפשר בין הצדדים ולהביא לשכנות טובה גם לאחר המחלוקת. כמו כן, הליכי גישור ובוררות יכולים פעמים רבות לחסוך מהצדדים זמן רב וכסף. עם זאת, לעיתים כל צד מתבצר בעמדתו ואין ברירה אלא להכריע את הסוגיה באחת מהדרכים האחרות. בכל אופן, במידה ונקלעתם לסכסוך עם שכניכם, מומלץ לגשת במהרה לעורך דין מטעמכם.
 


עודכן ב: 25/11/2012

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדל"ן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדל"ן
בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו
מאת: LawGuide | 21/05/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.
מוטי שחר, עו"ד ומגשרמוטי שחר, עו"ד ומגשראזור המרכז053-7101178עוסק בלשון הרע, דיני חברות, פשיטות רגל ומשפט אזרחי
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד שי טלעו"ד שי טלאזור המרכז053-8007594ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי
עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
עו"ד גיא אורןעו"ד גיא אורןאזור המרכז053-6130155עוסק בצוואות, ירושות, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון