שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן רשלנות מקצועית של עורכי דין בעסקאות מקרקעין

רשלנות מקצועית של עורכי דין בעסקאות מקרקעין

 
מאת: יוזוק, מלכין ואשל - משרד עורכי דין ונוטריון    053-6130821| פורסם ב: 12/06/2012 | צפיות: 10454
4.1 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 8)

  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: ישראל גלילי 7
  • עיר: ראשון לציון
  • טלפון: 053-6130821
רוצה שנחזור אליך?
אל יוזוק, מלכין ואשל - משרד עורכי דין ונוטריון
מאמרים נוספים
מאת יוזוק, מלכין ואשל - משרד עורכי דין ונוטריון

    עסקת מקרקעין נחשבת רכישת/מכירת דירת מגורים וכפועל יוצא, אם ננתח את תביעות הרשלנות המקצועית המוגשות כנגד עורכי דין, נמצא שברובן המכריע של התביעות הנ"ל הינן בנוגע להסכמי מכר של דירות מגורים.


    קראו עוד בתחום

     

    תחילה דבר אציין, כי רק מי שעושה טועה.

     

    עורכי דין הינם בשר ודם, כמו ששופטים, ראשי ממשלות, רופאים וכדומה טועים גם עורך הדין המוכשר ביותר יכול לטעות.

     

    אולם, נושא מאמר זה אינו בטעויות בתום לב בעסקאות מקרקעין, אלא ברשלנות מקצועית אשר גורמת לנזקים קשים לצדדים לעסקה, נזקים שלו היו הצדדים מודעים לקיומם מראש כלל לא היו נכנסים לעסקה.

     

     

    עסקת מקרקעין יכולה להיות מכירת דירת מגורים, חנות מגרש, קניון ועוד.

     

    אצל מרבית האוכלוסייה, עסקת מקרקעין נחשבת רכישת/מכירת דירת מגורים וכפועל יוצא, אם ננתח את תביעות הרשלנות המקצועית המוגשות כנגד עורכי דין, נמצא שברובן המכריע של התביעות הנ"ל הינן בנוגע להסכמי מכר של דירות מגורים. אם אתם שואלים עצמכם מדוע?

     

     

    כאשר יזם רוכש קניון בעלות של עשרות מיליוני דולרים, הוא בד"כ מיוצג על ידי מיטב עורכי הדין העוסקים בעסקאות מקרקעין גדולות ומורכבות. עורכי הדין בקיאים היטב במטרייה המשפטית ונדיר למצוא רשלנות בייצוג בעסקאות בהיקפים שכאלה.

     

    אך המצב שונה בתכלית כאשר מדובר בדירת מגורים. במצב זה, קיימים שני פרמטרים עיקריים שעשויים לגרום לרשלנות מצידו של עורך הדין המייצג:

     

    1. מספרם הרב של עו"ד הוביל לכך שכמות גדולה של עורכי דין לוקחים על עצמם לייצג בתחומים משפטיים שאינם בתחום התמחותם, כאשר קיימת דעה (שאינה מוצדקת לטעמי) לפיה, כל עו"ד יכול לייצג בעסקה של מכירה או רכישה של דירת מגורים, כאשר לא מעט עורכי דין, מתווכים והציבור הרחב מכנים זאת כ-"עסקה פשוטה".

     

    2. הציבור הרחב, לעיתים קרובות, מוכן לסכן את מיטב כספו בעסקת מקרקעין ולשכור שירותיו של עורך דין לפי גובה שכה"ט ולא לפי הידע המקצועי של עורך הדין. כמובן שמדובר בסיכון לא מובן, שכן ייצוג של עורך הדין מהווה "כפוליסת ביטוח" במידה ומתעוררות בעיות בעסקה או כאשר עו"ד מתרשל בייצוג הלקוח.

     

     

    עסקת מקרקעין מתחלקת ל-3 חלקים:

     

    1. ביצוע מקדמי – זהו השלב בו עורך הדין נדרש לבצע עבור הלקוח את כל הבדיקות המשפטיות המקדמיות הקשורות לעסקה, כמו למשל: בדיקת מצב הזכויות של הדירה/מגרש ברשויות הרלבנטיות (רשות מקומית, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המיסים, רשם המשכונות, חברה משכנת ועוד).


    2. הכנת ההסכם- בשלב זה, על עורך הדין להכין את ההסכם ולדאוג שבהסכם יהיו מנגנוני הגנה ראויים, אשר ישמרו על האינטרסים של הלקוח ואשר ימנעו או לכל הפחות ימזערו נזק אשר יכול להתרחש תוך כדי ביצוע העסק.


    3. סיום העסקה- כל עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום:
     

    סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן- "חוק המקרקעין"), קובע, כי: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".

     

     

    כאשר עורך דין מתמהמה בביצוע רישום העסקה ברשות הרלבנטית (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת) קיימות לכך השלכות, לעיתים השלכות קשות ביותר לבעלים של המקרקעין.

     

     

    פסקי הדין של בית המשפט העליון שדנו ברשלנות המקצועית של עורך הדין, קבעו כי: "חובותיו של עורך הדין כלפי לקוחו הינן רחבות ביותר, על עורך הדין להיות ערני וקשוב לצורכי הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך הדין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח" (ע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פד"י מד, חלק רביעי תש"ן/תשנ"א 1990 446, 468.

     

     

    להלן מספר מקרים של רשלנות של עורכי דין בעסקאות מקרקעין אשר משרדנו סייע במתן פתרון לבעיה:

     

    א. עורך דין אשר ייצג קונה ומוכר של בית צמוד קרקע בראשון לציון, בדק את זכויות הנכס אך ורק בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ראה שלא קיים בנסח הטאבו כל הערה אשר מצריכה בדיקה או התייחסות מיוחדת, ולכן אפשר ללקוחותיו לחתום על הסכם המכר.


    בשלב בו הקונים היו צריכים לקבל את אישור הרשות המקומית לרישום העסקה בטאבו התברר, כי קיימת חריגת בנייה בקומה השלישית של הבית, כאשר החריגה קיימת בכל השכונה אשר נבנתה ע"י אותה חברת בניה, ולכן, לא היה ניתן לרשום את העסקה בטאבו למעלה משנתיים.

     

    הקונה הפקיד את התשלום האחרון בנאמנות בידי עורך הדין, עד לקבל האישור, אך המוכר אשר בינתיים קנה נכס אחר והסתמך על כך שצריך לקבל את התשלום האחרון, נקלע לבעיה קשה שכן הבנק סירב לאפשר לו נטילת הלוואה נוספת.


    ב. עורך דין ניסח הוראה רשלנית בהסכם המכר, לפיה הקונה יוכל לשפץ את הדירה מייד לאחר התשלום הראשון שהיווה 10% מהתמורה הכוללת בעסקה. כמובן, שפתח זה אפשר לקונה קבלת חזקה בנכס ובשלב הזה לצערם הרב של המוכרים לקונה לא אושרה המשכנתה ולכן לא היה בידו להשלים את העסקה. אך הדבר לא מנע ממנו מלהחזיק את הדירה קרוב לשנה ובכך למנוע מכירתה לקונה אחר.


    ג. עורך הדין של הקונים הסתמך על נסח טאבו לא מעודכן אשר נמסר לו מהמתווך בעסקה, נסח אשר הוצא מספר חודשים קודם לכן, כאשר נסח הטאבו היה "נקי" אולם בפועל נרשמו מספר עיקולים על הנכס מנושים שונים.


    ד. עורך הדין לא ניסח מנגנון אשר יעניק לקונה פיצוי הולם במצב בו המוכר אינו חושף פרטיים רלבנטיים על העסקה, אשר אינן יכולים להתברר בשלב של בדיקות מקדמיות ואשר רלבנטיים למידע שעל הקונה לקחת בחשבון בטרם התקשרותו בעסקה. במקרה זה היה מדובר בכך שהמוכר חתם על הסכם לבניית 2 קומות על גג הבניין במסגרת תמ"א 38.


    ה. עורך הדין אשר ייצג קונה של מגרש בראשון לציון לא עלה על כך שהעירייה הפקיעה כ-40 מ"ר מהמגרש ואף מוכרי המגרש הסתירו מידע זה מהקונה. לאחר הליך של גישור המוכרים ועיריית ראשון לציון פיצוי את הקונה בעשרות אלפי שקלים.
     

    לסיום, כל מקרה נבחן לגופו, נקודת המוצא הינה שעל עורך הדין להיות בקיא בתחום המשפטי בו הוא מייצג, ועליו להעמיד מול עיניו לכל אורך הטיפול המשפטי את האינטרסים של הלקוח אותו הוא מייצג.

     

     

     

    אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.

     

    כל הזכויות שמורות לכותב המאמר ואין לעשות בו שימוש ו/או לפרסמו ללא אישור בכתב.

     

    כותב המאמר עורך הדין עמנואל יוזוק, שותף במשרד יוזוק, מלכין ואשל. בעל תואר שני במשפטים (LL.M.) מאוניברסיטת בר-אילן.
     


    עודכן ב: 12/06/2012

    המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

    דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
    עוד בנושא מקרקעין נדלן
    חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
    לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש
    מאת: LawGuide | 16/06/2019
    תשובות של עורכי הדין בפורום
    (פרסום ממומן)


    משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
    עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
    עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
    ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
    עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
    דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
    עו"ד ומגשרת רבקה נירעו"ד ומגשרת רבקה ניראזור המרכז053-7105254עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים
    עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
    עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
    עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
    עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
    עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
    עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
    סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור השפלה והסביבה053-7933128כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
    גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין