שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן חוזה שכירות דירה- עניין פשוט, האמנם?

חוזה שכירות דירה- עניין פשוט, האמנם?

 
מאת: חגי אורגד משרד עו"ד ונוטריון    053-9377939| פורסם ב: 14/08/2011 | צפיות: 1772
  • איזור: אזור הצפון
  • כתובת: שד` בן גוריון 63
  • עיר: קרית ביאליק
  • טלפון: 053-9377939
רוצה שנחזור אליך?
אל חגי אורגד משרד עו"ד ונוטריון

חוזה שכירות דירה- עניין פשוט, האמנם?


קראו עוד בתחום

מאת: עורך דין חגי אורגד

 

כללי-

רבים מאיתנו נתקלו במהלך חייהם הבוגרים בסיטואציה של עמידה טרם כריתת חוזה שכירות הן כמשכיר (קרי, כבעל דירה) והן כשוכר (קרי, כדייר).

 

לרבים מאיתנו נראה כי החתימה על חוזה השכירות הינה דבר של מה בכך אשר אין להתעכב על פרטיו יתר על המידה, ולפיכך רבים חותמים על חוזה שכירות מבלי להבין את משמעויותיו הכלכליות והמשפטיות, תופעה זו תופסת תאוצה ובולטת ביתר שאת בקרב אנשי ה"יהיה בסדר" או אנשי ה"מה כבר יכול לקרות?" או אנשי ה"לא צריך לעשות סיפור מכל דבר"...

 

אולם, המציאות הרי יותר מורכבת ומסובכת כפי שניווכח לראות במאמרינו דלמטה. שהרי שכירות דירה הינה עסקה חשובה ומשמעותית ביותר, שכן מדובר בהוצאה כספית גבוהה ובהתחייבות ארוכת טווח. כאמור, חשוב לציין כי חוזה לשכירות דירה הינו חוזה המוגדר משפטית כחוזה אורך, היינו, זהו לא חוזה שמסתיים עם רכישת המוצר או השירות כגון רכישת: מחשב, שטיח, חולצה או תכשיט. מכאן נובעת בין היתר חשיבותו ומשמעותו של חוזה לשכירת דירה אשר מהווה בעצם חוזה לקורת הגג שלנו.

 

התקשרות בחוזה שכירות דירה ומשמעויותיה-

 

בהגדרה תשלום בגין שכר דירה הוא תשלום המשולם על ידי הדייר לבעל הדירה, בתמורה למתן מגורים בדירה נשוא ההתקשרות בין הצדדים.

 

חוזה שכירות דירה, הינו כלי המסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. כאמור, בקרב הציבור רווחת הדעה (מסיבה בלתי מובנת) כי חוזה לשכירות דירה הינו דבר קליל ופשוט שאינו דורש על פי רוב ליווי, ייעוץ והכוונה של גורם משפטי מקצועי, היינו ייעוץ וליווי של עורך דין המומחה לענייני מקרקעין.

 

לעיתים, וכפועל יוצא מהאמור לעיל, אנו מתבשרים כי צדדים פוטנציאליים לשכירת דירה מבקשים לעשות זאת בעצמם ולמעשה להתקשר בחוזה שכירות דירה, הכל כדי להימנע מתשלום עלויות לגורם מקצועי, מבין, רציני ואמין. כאן אין מנוס מלהעלות את הקלישאה, כי המסלול הזול/ החינמי הנמנע מליווי עזרה וייעוץ משפטי עלול לעלות ביוקר. עריכת חוזה משפטי, באופן עצמאי על ידי גורם שאינו מקצועי ושאינו מוסמך לכך, שקולה לאדם שמתעקש לבצע ניתוח רפואי בעצמו ללא עזרת וליווי רופאים מנתחים, כל בר דעת מבין שזהו דבר שלא יעלה על הדעת. המעיין בהמשך מאמרינו זה יבין את ההשלכות מרחיקות הלכת .

 

המסגרת החקיקתית-

 

חשוב לציין, את המובן מאליו כי חוזה לשכירות דירה הינו הסכם אשר מהווה מיזם משותף של הצדדים לו, היינו המשכיר והשוכר, וברור כי חלים על חוזה לשכירות דירה, דיני החוזים הכלליים לרבות הפסיקה העניפה שנפסקה בעטיין של סוגיות משפטיות כנושא מאמרינו, אשר באות לפתחו של בית המשפט ללא הרף וכדבר שבשגרה. משכך, חוקים מרכזיים שהינם עמודי התווך בעולם המשפט הישראלי מהווים פלטפורמה איתנה למערכת היחסים המיוחדת שנוצרת בין משכיר לשוכר.

 

דוגמא לחוקים הללו (אשר בהם יוכל המעיין הסקרן להרחיב ולקרוא):

 

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973;

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל- 1970;

חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971;

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984;

 

סכנות הטמונות בהתקשרות במסגרת חוזה לשכירות דירה והדרך להימנע מהן-

 

אדם מן היישוב המבקש להיכנס למסגרת של חוזה שכירות דירה, אינו יודע על פי רוב כי יש לבצע בדיקות מקיפות ויסודיות באשר לזיהוי בעל הדירה וזכויותיו נשוא הדירה. שכן, ייתכן עד מאוד כי אדם המבקש להשכיר דירה ומתיימר להציג את עצמו "כבעליה" איננו בעליה כלל ועיקר. ייתכן כי מדובר בנוכל אשר לחלוטין, אינו רשאי להשכיר את הדירה. אני סבור כי לא אפתיע אתכם אם אכתוב שמקרים של נוכלויות ומרמה חמורים בתחום זה, מתבצעות חדשות לבקרים על כל ההשלכות הקשות הכרוכות בכך.

 

במקרים פחות קשים, ייתכן ומדובר בדירה העומדת להשכרה אשר המשכיר מבקש להשכירה, אולם המשכיר אינו אלא אחד מבעליה (לדוגמא: כאשר ישנה דירה השייכת לבני זוג, או כאשר ישנה דירה השייכת למספר אנשים כאשר זו התקבלה בירושה למשל). שוכר דירה שהתקשר בחוזה לשכירות דירה כאמור לעיל, עלול למצוא את עצמו בלב סכסוך משפחתי (שלעיתים נמשך שנים רבות). אין חולק כי אדם המבקש להתקשר במסגרת חוזה לשכירות דירה, לחלוטין אינו מעוניין להיכנס ללב סכסוך משפחתי ארוך ומר שאין איש יודע מתי יסתיים ומה תהיינה תוצאותיו.

 

באשר לבעל דירה המבקש להתקשר בחוזה לשכירות דירה, אף לו ישנן גם ישנן סכנות הטמונות בהתקשרות חוזית זו עם שוכר דירה (היינו דייר אשר יתגורר בדירתו אשר היא מהווה את קניינו ורכושו).

 

כמעט מיותר לציין, כי אנו מתבשרים מדי יום אודות מקרים רבים המתרחשים במסגרת חוזה שכירות דירה, כאשר הדייר "לפתע" הפסיק לשלם את שכר הדירה (כגון המקרה השכיח שההמחאות של הדייר חזרו ולא כובדו, ובשפה המשפטית ראוי לומר כי ההמחאות חוללו).

כמו כן, מי מאיתנו לא שמע על דייר שהתקשר בחוזה לשכירות דירה וכאשר הגיע החוזה לסיומו, מסרב השוכר לצאת מהדירה ונאחז בה כאדם הנאחז בקרנות המזבח. יתר על כן, מי מאתנו לא שמע על מקרים רבים בהם דייר אשר התקשר במסגרת חוזה לשכירות דירה הותיר נזקים כבדים בדירה בטרם נטשה.

 

לשם הדוגמא ישנם מקרים למכביר, כאשר בעל הדירה מתחייב במסגרת החוזה כי אין כל פגם ו/או מום נסתר בנכס המקרקעין אותו הוא מבקש להשכיר כבעל הנכס לדייר. אולם, לאחר שהחל להתגורר הדייר בדירה לפתע גילה שישנו מקור רעש בלתי נסבל שנובע ממפעל תעשייתי סמוך (ואולי אף המפעל מדיף ריחות חריפים) אשר הדייר- השוכר לא ידע אודותיהם, שכן כאשר הגיע להתרשם מהנכס (נניח בשעות היום) המום/ הפגם לא קיים שכן הרעש והריחות גורמים למטרד רק בשעות הלילה.

 

מקרה קשה כאמור לעיל ימצא גם ימצא מענה בחוזה משפטי מקצועי, רציני ויסודי, אשר יגדיר את המום/ הפגם שהוסתר כהפרת חוזה יסודית על ידי המשכיר- הבעלים ומכאן פתוחה הדרך לבטל את החוזה, לקבל פיצויים וכו'..

 

לפיכך, יש גם יש פתרונות משפטיים על מנת למזער למינימום את הסיכונים אותם נוטלים הצדדים במסגרת התקשרותם בחוזה לשכירות דירה. בין יתר הפתרונות, יש לדאוג לסעיפי סנקציה מתאימים בחוזה, שטר חוב ו/או ערבות בנקאית ו/או צירוף ערבים.

 

סיכום-

 

אשר על כן, ברור שחוזה שכירות הינו מסמך אורך משפטי, מחייב וחשוב אשר מטרתו להבטיח את זכויות הצדדים לו.

 

כאשר חוזה השכירות נערך בהובלתו של עורך דין אשר בקיא בתחום המקרקעין ויודע היטב את מלאכתו (ולא, לא כל עורך דין מבין בתחום מורכב זה), ידאג עורך הדין המומחה לענייני מקרקעין בין היתר כי יינתנו בטוחות מתאימות על ידי אדם המבקש לשכור את הדירה, קרי השוכר הפוטנציאלי, כן יש לבדוק את מצבו הכלכלי של הדייר על מנת להגביר את הסיכויים שאכן הדייר יוכל לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות בפרט והתחייבויותיו החוזיות בכלל. כמובן שיש להבטיח את זכותו של השוכר לקבל לידיו דירה, במצבה כפי שהתחייב מולו המשכיר- בעל הדירה, ללא מום/ פגם נסתר למשל, ולוודא כי ישנן סנקציות מרתיעות בחוזה באם המשכיר יפר את התחייבויותיו החוזיות.

 

לפיכך, יש לצמצם בתבונה ובאמצעות ליווי משפטי מקצועי, יסודי ורציני, למינימום את "ההפתעות" הלא נעימות עת מבקשים לערוך חוזה לשכירות דירה הן מבחינת המשכיר והן מבחינת השוכר.

 

הבהרות משפטיות-

 

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים המורכבים בנושא חוזי שכירות.

 

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטת פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

 

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת עומדים בפני חתימה על חוזה לשכירות נכס מקרקעין בכלל או דירה בפרט, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לתוצאות המיוחלות.

 


עודכן ב: 14/08/2011

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג שרכשו דירה בקריית אתא, קיבלו אותה באיחור של ניכר, עם סטיות מהותיות מתוכנית הבנייה וליקויי בנייה רבים. החברה הקבלנית חויבה לפצות אותם על הליקויים ועל עוגמת הנפש
מאת: LawGuide | 26/05/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה